Calculer la rentabilité locative : rendement brut, net, net-net et cash-flow

La rentabilité locative se mesure en trois étages. Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d’achat. Le rendement net retire les charges du propriétaire et ajoute au prix les frais de notaire et les travaux. Le rendement net-net retire en plus l’impôt et les prélèvements sociaux. Pour un appartement hypothétique acheté 140 000 € et loué 700 € par mois, le rendement brut de 6 % devient 3,25 % net de charges et 1,61 % net-net ; financé par un prêt de 140 000 €, il demande au propriétaire environ 437 € par mois la première année.

Le rendement mis en avant dans une annonce est presque toujours un rendement brut, calculé sur un loyer espéré.

Les trois rendements et leurs formules

Les indicateurs se calculent sur une année, et un rendement ne se compare qu’à un rendement du même étage.

Deux choix changent le résultat. Le dénominateur : le coût de revient, qui ajoute au prix les frais de notaire, les travaux et les honoraires d’agence payés par l’acheteur, mesure ce que l’opération a réellement coûté. Le loyer : un rendement net se calcule sur les loyers encaissés, vacance déduite, pas sur douze mois théoriques.

Le rendement brut sert à trier des annonces ; le rendement net-net, propre à chaque foyer puisqu’il dépend de sa tranche d’imposition et de son régime fiscal, dit ce que rapporte réellement le bien ; le cash-flow dit si le budget du foyer supporte l’opération.

Les charges à compter, poste par poste

Les charges du propriétaire sont celles qu’il ne peut pas refacturer au locataire. La liste des charges récupérables, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, est limitative : tout ce qui n’y figure pas reste au bailleur.

• Taxe foncière. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sur le même avis, se récupère sur le locataire. Demandez le dernier avis au vendeur.
• Charges de copropriété non récupérables. Honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, gros entretien des parties communes. Le décompte annuel du syndic distingue la part récupérable.
• Assurance du propriétaire non occupant. Depuis le 27 mars 2014, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s’assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Une garantie des loyers impayés, facultative, s’y ajoute parfois.
• Gestion locative. Une agence facture la mise en location, puis un pourcentage des loyers encaissés.
• Vacance locative. Entre deux locataires, le logement ne rapporte rien. L’exemple retient un mois par an, une hypothèse à adapter au bien.
• Entretien et gros travaux. Chaudière, ravalement ou toiture votés en assemblée générale : une réserve annuelle évite de les financer dans l’urgence. Lisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées.
• Frais d’acquisition. Frais de notaire et honoraires d’agence à la charge de l’acheteur entrent dans le coût de revient ; le guide frais de notaire détaille leur calcul.
• Intérêts et assurance du prêt. Absents du rendement net, qui mesure le bien hors financement, ils pèsent sur le cash-flow et se déduisent au régime réel.

Un exemple complet, de 6 % brut à 1,61 % net-net

Hypothèses : un appartement ancien acheté 140 000 €, avec 10 500 € de frais de notaire (7,5 %, l’ordre de grandeur de l’ancien) et 4 500 € de travaux, soit un coût de revient de 155 000 €. Il est loué 700 € par mois hors charges, avec un mois de vacance par an. Le propriétaire est imposé dans la tranche à 30 % et déclare au micro-foncier. Ces chiffres sont des hypothèses de calcul, pas des prix ni des loyers observés.

Au micro-foncier, l’impôt porte sur 70 % des loyers, quelles que soient les charges réelles. Au régime réel, les charges déductibles payées (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, entretien) font ici 2 209 €, moins que l’abattement de 2 310 € ; la réserve pour gros travaux ne se déduit que le jour où les travaux sont payés. Sans crédit, le micro-foncier est donc le plus favorable. Avec un crédit, la comparaison s’inverse.

Près des trois quarts du rendement brut disparaissent ainsi entre l’annonce et le compte du propriétaire : le mois de vacance coûte à lui seul 0,42 point, la fiscalité 1,64 point.

Le cash-flow et l’effet du crédit

Positif, le cash-flow signifie que le logement se finance seul ; négatif, que le propriétaire complète chaque mois.

Reprenons l’exemple avec un apport de 15 000 € qui couvre les frais et les travaux, et un prêt de 140 000 € sur 20 ans à un taux hypothétique de 3,5 %, plus 420 € d’assurance emprunteur par an. La mensualité atteint 811,94 € ; la première année, elle se partage entre 4 822 € d’intérêts et 4 922 € de capital remboursé.

Au régime réel, les intérêts et l’assurance du prêt s’ajoutent aux 2 209 € de charges déductibles : le revenu imposable tombe à 249 € et l’impôt à 118 €, contre 2 544 € au micro-foncier.

Lire un cash-flow négatif

Un cash-flow négatif n’est pas une perte sèche : sur les 5 240 € ajoutés la première année, 4 922 € remboursent du capital, une épargne logée dans le bien tant qu’il garde sa valeur.

L’effet de levier joue dans les deux sens. Quand le rendement net dépasse le coût du crédit, assurance comprise, emprunter améliore la rentabilité de l’apport ; quand il lui est inférieur, comme ici (3,25 % contre 3,5 % hors assurance), l’opération ne s’équilibre que par le capital remboursé et une hausse des prix jamais acquise.

Pour un cash-flow nul avant impôt, cet appartement devrait se louer environ 1 200 € par mois, 71 % de plus que l’hypothèse. Sur 25 ans au même taux, la mensualité descend à 700,87 € et l’effort à environ 316 € par mois avant impôt, mais les intérêts passent de 54 866 € à 70 262 € au total : allonger le prêt soulage la trésorerie, pas la rentabilité. Le guide capacité d’emprunt et dossier bancaire explique comment la banque compte les loyers futurs.

La fiscalité des loyers au 8 novembre 2026

Ces règles visent un particulier qui loue en direct, hors société.

Location nue : micro-foncier ou régime réel

Le micro-foncier s’applique automatiquement quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et aucune charge ne se déduit.

Le régime réel est obligatoire au-delà et possible sur option en dessous ; l’option engage pour trois ans. Se déduisent alors les charges réellement payées : réparations, entretien et amélioration, provisions de copropriété, frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne se déduisent pas, les frais de notaire non plus : ils s’ajoutent au prix d’achat retenu à la revente.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté à 18,6 % les prélèvements sociaux sur la plupart des revenus du patrimoine et des placements, mais les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %, selon Service-Public.fr.

Le déficit foncier

Au régime réel, quand les charges dépassent les loyers, la part du déficit qui ne vient pas des intérêts se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an : pour un foyer imposé à 30 %, environ 3 210 € d’impôt en moins. La limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 a repoussé de deux ans cette échéance, fixée auparavant à fin 2025.

Le reste du déficit, dont la part due aux intérêts, s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La déduction sur le revenu global suppose de louer le logement jusqu’au terme de la troisième année qui suit ; sinon elle est reprise, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.

Le statut du bailleur privé, créé en 2026

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) a créé un amortissement en location nue. Il vise les logements d’un immeuble collectif, maisons exclues, achetés neufs ou sur plan, ou anciens avec des travaux d’au moins 30 % du prix relevant de la réhabilitation lourde, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le propriétaire déduit chaque année une fraction de 80 % du prix, travaux compris dans l’ancien : 3,5 % par an dans le neuf et 3 % dans l’ancien pour un loyer intermédiaire, davantage en loyer social ou très social, dans la limite de 8 000 € par foyer et par an (10 000 € ou 12 000 € quand la moitié au moins des loyers relève du social ou du très social). En contrepartie, il loue nu au moins neuf ans, en résidence principale, hors de sa famille proche, sous plafonds de loyer et de ressources ; s’il rompt l’engagement, les amortissements sont repris.

Location meublée non professionnelle

Le loueur en meublé est non professionnel (LMNP) quand les recettes de son foyer restent sous 23 000 € par an ou sous ses autres revenus d’activité. Au micro-BIC, une location meublée de longue durée bénéficie d’un abattement de 50 %, jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 et 83 600 € pour ceux de 2026.

Au régime réel, le propriétaire déduit ses charges et amortit le logement, hors terrain, et le mobilier. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non déduite se reporte. Les déficits s’imputent sur les revenus de location meublée des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.

La loi de finances pour 2025 (article 84) a changé la revente : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel, y compris avant 2025, diminuent le prix d’acquisition retenu, et la plus-value imposable grossit d’autant. Les logements de certaines résidences services, pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, sont exclus de cette règle. Un plafonnement de l’amortissement en meublé a par ailleurs été proposé dans le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement en novembre 2026 : vérifiez le texte définitif.

Meublés de tourisme depuis la loi du 19 novembre 2024

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a réduit l’avantage fiscal des meublés de tourisme. Depuis les revenus de 2025, un meublé de tourisme non classé n’a droit au micro-BIC qu’à un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé ou une chambre d’hôtes garde 50 %, avec le plafond de la longue durée.

Là où la location touristique est soumise à autorisation de changement d’usage, la demande doit être accompagnée d’un DPE classé de A à E en métropole, puis de A à D à partir de 2034. Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si elle est permise.

Loyers plafonnés et logements interdits à la location

Le loyer est la première ligne du calcul, et il n’est pas toujours libre.

L’encadrement des loyers

Dans les territoires concernés, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Sont visés Paris, Est Ensemble et Plaine Commune, ainsi que Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et le Pays basque. Un complément de loyer, réservé aux logements aux caractéristiques particulières, est interdit pour un logement classé F ou G depuis le 18 août 2022. Le dépassement expose à une amende de 5 000 € au plus, 15 000 € pour une société.

Selon Service-Public.fr (page vérifiée le 1er novembre 2026), ces règles visent les baux signés ou renouvelés jusqu’au 24 novembre 2026, terme de l’expérimentation ouverte par la loi Élan de 2018 et prolongée en 2022. La suite dépend du législateur : vérifiez la règle à la date du bail, sur le simulateur officiel du territoire ou auprès de l’ADIL.

Dans la plupart des communes de zone tendue, encadrées ou non, le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas non plus dépasser celui du précédent, révisé selon l’indice de référence des loyers, sauf exceptions tenant notamment à des travaux importants ou à un logement vide depuis plus de 18 mois.

Le gel des loyers des logements classés F ou G

En métropole, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas être révisé dans les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, ni augmenter au renouvellement depuis le 22 août 2024. Pour un bail signé depuis le 1er juillet 2024, il ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire précédent.

Le calendrier de la décence énergétique

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus décent en métropole et ne peut plus être loué en résidence principale, y compris au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail. Suivront les logements classés F en 2028 et E en 2034 ; l’outre-mer a son propre calendrier. Le législateur peut l’aménager : seule compte la règle en vigueur à la date du bail.

Le classement peut aussi bouger sans travaux. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui peut améliorer l’étiquette d’un logement chauffé à l’électricité ; un DPE antérieur se met à jour gratuitement, sans nouvelle visite, par l’attestation de l’ADEME. Selon Service-Public.fr, un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Les guides acheter une passoire thermique et lire un DPE avant d’acheter aident à chiffrer les travaux avant l’offre.

Pourquoi le prix d’achat fait la rentabilité

Le loyer dépend de la demande locale et parfois de l’encadrement ; la taxe foncière et les charges ne dépendent pas du prix payé. Le prix d’achat est la seule variable que l’investisseur fixe lui-même, et il agit deux fois : sur tous les rendements et sur le montant emprunté.

Payer 10 % de moins relève le rendement net de 3,25 % à 3,60 % et réduit l’effort d’épargne avant impôt d’environ 1 016 € par an ; payer 10 % de plus le ramène à 2,96 %. Aucune optimisation fiscale ne rattrape facilement un bien payé trop cher.

Encore faut-il savoir ce que vaut le bien : la référence n’est pas le prix affiché mais les ventes signées chez le notaire et publiées dans la base DVF pour des biens comparables du secteur. Le guide prix de vente réels DVF explique comment les lire, et les pages de lieu donnent les prix à jour par commune.

Sur Regroupe Immo, chaque maison ou appartement estimé reçoit un prix conseillé calculé par un moteur statistique, jamais par une intelligence artificielle, à partir des ventes DVF comparables autour du bien, avec un indice de confiance ; sans vente comparable, aucune estimation n’est affichée. Le badge de la fiche situe le prix affiché par rapport à cette estimation, de « Très bonne affaire » à « Très mauvaise affaire ».

Un prix bas n’est une bonne affaire que s’il s’explique. Une décote peut tenir à un DPE classé F ou G, à des travaux ou à un logement vendu occupé, autant de raisons qui pèsent aussi sur la rentabilité ; sans explication trouvée, la fiche signale la décote « à vérifier ». Un logement vendu loué offre un loyer immédiat, mais c’est celui du bail en cours, qui ne se relève qu’aux conditions du bail et de la loi. Les guides trouver un bien sous le prix du marché et marge de négociation détaillent la méthode ; acheter pour revendre après travaux relève d’une autre logique, décrite dans le guide marchand de biens.

Les erreurs qui faussent le calcul

Au-delà des charges oubliées, quatre erreurs reviennent souvent.

1. Comparer un rendement brut au taux du crédit. Seul le rendement net se compare au coût du prêt, assurance comprise.
2. Raisonner sur la première année seulement. Les intérêts baissent chaque année et l’impôt remonte d’autant : refaites le calcul à cinq et dix ans.
3. Choisir le régime fiscal après coup. L’option pour le réel engage trois ans en location nue, et la revente d’un meublé suit ses propres règles : le choix se simule avant l’achat.
4. Oublier la revente. Le résultat réel ne se connaît qu’à la sortie, une fois déduits le capital restant dû, les frais de vente, l’impôt sur la plus-value et, en meublé au réel, l’effet de la réintégration des amortissements.

Ces règles sont celles en vigueur au 8 novembre 2026 ; chaque loi de finances peut les modifier. Pour un projet précis, le service des impôts, un notaire ou l’ADIL de votre département indiquent la règle applicable.