Marchand de biens : statut, fiscalité, TVA sur marge et frais de notaire réduits

Un marchand de biens est un professionnel qui achète en son nom des immeubles, des terrains ou des parts de sociétés immobilières pour les revendre, de façon habituelle, en dégageant une marge. Le métier ne demande ni diplôme ni carte professionnelle, mais c’est une activité commerciale, exercée le plus souvent en société soumise à l’impôt sur les sociétés et assujettie à la TVA. Son principal avantage est l’engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 du code général des impôts) : les droits d’enregistrement tombent à 0,715 % du prix, au lieu d’environ 5,81 % à 6,32 % pour un acheteur ordinaire. En contrepartie, la revente peut supporter la TVA et le bénéfice est imposé comme un résultat commercial.

Les règles décrites ici sont celles en vigueur au 8 novembre 2026.

Ce qu’est un marchand de biens

Le code de commerce range parmi les actes de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre », sauf quand l’acheteur a agi pour édifier des bâtiments et les vendre en bloc ou par locaux (article L110-1, 2°) : ce second cas est celui du promoteur. Le marchand de biens achète un bien existant et le revend tel quel, ou après travaux, division ou changement d’usage.

Pour l’administration fiscale (article 35 du code général des impôts), le marchand de biens achète en son nom pour revendre, de façon habituelle et avec une intention spéculative. L’intention de revendre s’apprécie au moment de l’achat, pas de la vente. L’habitude se déduit du nombre et de la fréquence des opérations, du délai entre achat et revente, ou de plusieurs ventes issues d’une même opération, comme les lots d’un immeuble découpé.

L’investisseur locatif, lui, achète pour louer et conserver ; l’agent immobilier vend les biens des autres et doit détenir la carte professionnelle de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui vise les opérations portant sur les biens d’autrui. Un particulier qui enchaîne les achats-reventes peut être requalifié en marchand de biens, même sans société : ses profits deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, sans les abattements pour durée de détention des plus-values des particuliers.

Statut et formalités pour devenir marchand de biens

Aucun diplôme, examen ou carte professionnelle n’est exigé, puisque le marchand de biens agit pour son propre compte.

Entreprise individuelle ou société

En entreprise individuelle, le bénéfice relève des bénéfices industriels et commerciaux, au barème de l’impôt sur le revenu. Le régime micro-entreprise est exclu pour les opérations portant sur des immeubles imposées dans cette catégorie (article 50-0 du code général des impôts) : la comptabilité complète d’un régime réel s’impose.

La plupart des marchands de biens exercent en société commerciale — SARL, EURL, SAS ou SASU — à l’impôt sur les sociétés. La société sépare le patrimoine de l’opération de celui du dirigeant et permet d’associer des investisseurs. La société civile immobilière n’est pas adaptée : une société civile qui se livre à des opérations commerciales comme l’achat pour revendre devient passible de l’impôt sur les sociétés.

Les formalités, dans l’ordre

1. Rédiger des statuts dont l’objet social vise l’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.
2. Déposer le capital et publier l’annonce légale de constitution.
3. Immatriculer la société par le guichet unique des formalités d’entreprises, au registre du commerce et des sociétés.
4. Se faire identifier à la TVA : la déclaration d’existence prévue par l’article 286 du code général des impôts est le minimum exigé pour l’engagement de revendre.
5. Choisir un expert-comptable habitué à l’immobilier et souscrire les assurances.

Les biens achetés pour être revendus sont des stocks, pas des immobilisations : ils ne s’amortissent pas.

Les droits d’enregistrement réduits et l’engagement de revendre

Un acheteur ordinaire d’un logement ancien paie 5,81 % de droits de mutation dans un département au taux de 4,50 %, et 6,32 % dans un département au taux de 5 %, le cas de la plupart des départements en 2026 (voir le guide frais de notaire). Un marchand de biens assujetti à la TVA qui prend, dans l’acte d’achat, l’engagement de revendre dans les cinq ans en est exonéré. Il ne paie qu’une taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 %, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Les émoluments du notaire, les formalités et les débours restent dus comme pour tout acheteur.

Pour un bien ancien hypothétique de 200 000 €, dans un département au taux de 5 %, avec 1 200 € de formalités et débours fixés par hypothèse :

Les conditions à respecter

• L’acheteur est assujetti à la TVA et agit en tant que tel ; l’engagement de revendre figure dans l’acte d’acquisition.
• Le régime vise les immeubles bâtis ou non, les fonds de commerce et les parts de sociétés immobilières dont l’achat supporterait les droits ordinaires. Il est inutile pour un terrain à bâtir ou un immeuble de moins de cinq ans acheté avec la TVA sur le prix total, déjà au taux réduit.
• Le délai de cinq ans court de la date de l’acte, ou de la réalisation de la condition suspensive.
• Le délai tombe à deux ans pour les reventes par lots qui déclenchent le droit de préemption du locataire prévu par la loi du 31 décembre 1975 ou par celle du 6 juillet 1989.
• La revente est une vente, un échange, une dation en paiement ou un apport à titre onéreux ; une donation fait perdre le régime.

Le délai ne se proroge pas, sauf en zone d’aménagement concerté. Si le projet change, l’engagement de revendre peut être remplacé avant son terme par un engagement de construire (article 1594-0 G du code général des impôts), qui laisse quatre ans pour bâtir et, pris dès l’achat, ne coûte qu’un droit fixe de 125 €, outre la contribution de sécurité immobilière.

Ce que coûte un engagement non tenu

La déchéance est encourue du seul fait que le bien n’a pas été revendu dans le délai. Le marchand doit alors, dans le mois qui suit, les droits dont il a été dispensé, calculés au tarif du jour de l’achat, avec le complément de frais d’assiette. S’y ajoute l’intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du code général des impôts), décompté à partir du mois suivant celui où les droits auraient été payés sans le régime de faveur. Seule la force majeure écarte la déchéance : une impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de l’engagement, due à un événement extérieur et imprévisible.

TVA à la revente et impôt sur le bénéfice

Le marchand de biens est assujetti à la TVA, mais toutes ses reventes n’en supportent pas.

L’achat n’ouvre pas droit à déduction quand le bien a été acheté sans TVA, par exemple à un particulier. La TVA sur la marge (article 268 du code général des impôts) porte alors sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, droits de mutation compris. Le taux de 20 % s’applique à cette marge toutes taxes comprises : la TVA due vaut 20/120 de la différence. Les travaux ne réduisent pas la marge taxable, mais leur TVA devient déductible dès que la revente est taxée.

Le régime de la marge suppose en principe que le bien soit revendu avec la même qualification qu’à l’achat : le Conseil d’État a jugé, le 27 mars 2020, qu’un terrain revendu après démolition du bâtiment qu’il portait n’en relevait pas. La jurisprudence a depuis précisé ces contours, notamment pour les terrains divisés ou viabilisés : faites valider le régime avant d’acheter.

Quand des travaux rendent l’immeuble neuf

Des travaux lourds peuvent transformer fiscalement un immeuble ancien en immeuble neuf, dont la revente supporte la TVA sur le prix total pendant les cinq ans qui suivent l’achèvement. C’est le cas d’une surélévation, ou de travaux qui rendent à l’état neuf une seule des composantes suivantes :

• la majorité des fondations ;
• la majorité des éléments hors fondations qui assurent la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
• la majorité de la consistance des façades, hors ravalement ;
• l’ensemble du second œuvre, chaque élément à hauteur d’au moins deux tiers : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires et plomberie, électricité, chauffage.

Une rénovation intérieure complète peut franchir ce dernier seuil sans toucher à la structure : vérifiez-le sur les devis avant de lancer le chantier.

L’impôt sur le bénéfice

En société, le bénéfice de l’opération, frais, travaux et intérêts déduits, est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 € par exercice et à 25 % au-delà. Le taux de 15 % est réservé aux sociétés dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique, et les dividendes versés ensuite aux associés sont imposés à leur tour. Le seuil s’apprécie exercice par exercice : deux reventes signées la même année peuvent le dépasser.

Le 1er janvier 2027, les règles de TVA quittent le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, entrée en vigueur reportée à cette date) : les numéros d’articles de TVA cités ici changeront.

Financer une opération

Le prêt immobilier des particuliers n’est pas fait pour une opération de marchand de biens : il faut un crédit professionnel consenti à la société, et la banque attend en général un apport.

• Les fonds propres : capital, comptes courants d’associés, marges des opérations précédentes ; ils absorbent les imprévus.
• Le crédit professionnel : souvent remboursable in fine, à la revente, sur une durée qui couvre travaux, commercialisation et marge de sécurité.
• Les garanties : hypothèque sur le bien, caution personnelle du dirigeant ; leur coût entre dans le bilan.
• Le financement participatif immobilier : des plateformes agréées collectent l’argent d’investisseurs, contre une rémunération fixée au contrat.

Le prêteur examine surtout la crédibilité du prix de revente, que les ventes enregistrées chez les notaires autour du bien étayent le mieux. Avec Regroupe Immo Pro, le dossier bancaire en PDF réunit l’estimation du bien, les ventes DVF comparables et les informations du quartier. Chaque mois de retard ajoute intérêts et charges, et rapproche l’échéance des cinq ans.

Les opérations types et leurs règles d’urbanisme

Rénovation et revente

Le marchand achète un logement à rénover et le revend au prix des biens refaits ; la marge est l’écart entre les deux prix, moins les travaux et le temps. Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique entrent souvent dans cette catégorie, car leur location est progressivement interdite (voir acheter une passoire thermique). Les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent en général une déclaration préalable.

Division d’un immeuble ou d’un grand logement

Le marchand crée plusieurs logements vendus séparément. Le code de la construction et de l’habitation interdit les divisions qui créent des locaux de moins de 14 m² et 33 m³ habitables, des logements sans eau potable, évacuation des eaux usées ou électricité, ou qui portent sur un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou d’insalubrité (article L126-17). Là où l’intercommunalité ou la commune l’a instaurée, une autorisation préalable de division, dite permis de diviser, est exigée ; sans réponse dans le mois, elle est réputée accordée. Un état descriptif de division et un règlement de copropriété complètent le dossier.

Découpe d’un immeuble loué

Le marchand achète un immeuble occupé et vend les appartements un par un. Lors de la première vente consécutive à la division, le locataire bénéficie d’un droit de préemption (article 10 de la loi du 31 décembre 1975) : le prix et les conditions doivent lui être notifiés avant toute vente, à peine de nullité. Un logement vendu occupé se négocie en général moins cher qu’un logement libre (voir rentabilité locative).

Division parcellaire

Le marchand détache d’un grand terrain des lots à bâtir. Diviser pour construire demande en général une déclaration préalable, et un permis d’aménager pour un lotissement qui crée ou aménage des voies, des espaces ou des équipements communs. Depuis le 28 septembre 2026 (décret n° 2026-674), les lotissements en site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou en site classé relèvent eux aussi de la déclaration préalable, sauf ceux qui créent de tels équipements. Un géomètre-expert borne les lots avant la demande, et une autorisation de construire ne vaut pas autorisation de diviser.

Exemple de bilan d’une opération

Hypothèses, qui ne sont pas des prix de marché : un appartement ancien acheté 200 000 € à un particulier, sous engagement de revendre, dans un département à 5 % ; 45 000 € de travaux qui ne rendent pas le logement neuf ; un prêt de 180 000 € à 5 % par an ; une revente à 290 000 € au bout de 15 mois, sans option pour la TVA.

Le bénéfice après impôt représente environ 21 % des 87 974 € de fonds propres engagés, sur 15 mois, mais ce résultat est fragile.

Une baisse de 5 % du prix de revente efface plus des deux tiers du bénéfice : le prix de revente se fixe sur des ventes réelles comparables, pas sur le prix demandé par les annonces voisines.

Opter pour la TVA sur la marge ne servirait pas ici. La marge taxable serait d’environ 88 400 €, soit près de 14 700 € de TVA, pour récupérer au mieux 7 500 € de TVA sur les travaux s’ils étaient tous facturés à 20 %. L’option se discute quand la TVA récupérable sur les dépenses dépasse celle due sur la marge.

Les risques du métier

La garantie décennale du marchand qui fait des travaux

Le code civil répute constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » (article 1792-1, 2°). Le marchand qui fait réaliser des travaux importants répond donc pendant dix ans des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Avant un tel chantier, il doit souscrire une assurance dommages-ouvrage, dont l’absence est un délit puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende au plus.

Les vices cachés, vus du vendeur professionnel

Un particulier peut écarter la garantie des vices cachés par une clause de l’acte, sauf s’il connaissait le vice. Le marchand de biens, vendeur professionnel, est présumé par la jurisprudence connaître les vices du bien : il ne peut pas s’abriter derrière une telle clause. L’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648 du code civil).

Trouver des biens à acheter

La marge d’un marchand de biens se fait surtout à l’achat : un bien payé trop cher ne se rattrape ni par les travaux ni par la fiscalité.

• Les successions et les notaires : héritiers pressés de vendre un bien à rafraîchir, indivisions à dénouer ; les offices notariaux publient aussi des annonces.
• Les ventes aux enchères, judiciaires ou notariales (voir acheter aux enchères).
• Les biens longs à vendre : une annonce en ligne depuis des mois, baissée ou remise en ligne signale un vendeur prêt à négocier (voir baisses de prix et durée en ligne).
• Les alertes sur tous les sites : les biens bien placés partent vite (voir alertes immobilières).
• Les ventes DVF : les prix réellement signés dans le quartier donnent le prix de revente plausible et révèlent les achats-reventes déjà réalisés (voir lire les prix de vente réels).

Regroupe Immo Pro est pensé pour ce repérage. Il réunit les annonces de plus de 10 000 sites, offices notariaux et ventes aux enchères compris, fusionne les doublons et garde l’historique des prix de chaque annonce. Les maisons et appartements qui ont des ventes comparables reçoivent une estimation fondée sur les ventes DVF et un badge, de « Très bonne affaire » à « Très mauvaise affaire ». Les annonces se trient par écart avec l’estimation et déclenchent des alertes par e-mail, sur le téléphone ou sur Telegram.

Une décote affichée reste un point de départ. L’estimation porte sur le bien dans son état actuel : elle ne donne pas son prix après travaux, et une décote sans explication trouvée (DPE, travaux, bien occupé) est signalée « à vérifier ». Aucune estimation n’est possible dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ni à Mayotte, que la base DVF ne couvre pas.

Avant la première opération, faites relire le montage par un expert-comptable et un notaire : ce guide informe, il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.