DVF : comment connaître le prix de vente réel des biens vendus près de chez vous

Le prix de vente réel d’un bien immobilier — celui écrit dans l’acte du notaire, et non le prix affiché dans l’annonce — est public en France. La direction générale des Finances publiques (DGFiP) le publie dans la base DVF, pour « demandes de valeurs foncières », gratuite et ouverte à tous : les ventes des cinq dernières années y figurent avec leur prix, leur date, leur adresse et une description sommaire du bien, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte. Pour connaître le prix d’une maison voisine ou des ventes de votre rue, il suffit de chercher l’adresse dans l’explorateur public de data.gouv.fr. Pour juger un prix, il faut ensuite lire ces ventes avec méthode.

Cette publication découle de la loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance (dite loi ESSOC), codifiée à l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales, et du décret du 28 décembre 2018. Les données viennent des actes publiés au service de la publicité foncière, complétés par les informations du cadastre.

Ce que contient la base DVF

Chaque ligne du fichier décrit un bien (un « local ») compris dans une vente. La liste des informations est fixée par le décret, et la DGFiP n’en publie aucune autre.

La valeur foncière est le prix des seuls biens immobiliers. Selon la notice de la DGFiP, elle comprend la TVA éventuelle et les honoraires d’agence quand ils sont à la charge du vendeur. Elle exclut les honoraires à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire et la valeur des meubles chiffrée dans l’acte, une cuisine équipée par exemple. Pour comparer une annonce à une vente DVF, prenez donc le prix de l’annonce hors honoraires à la charge de l’acquéreur.

Seules les ventes et autres mutations à titre onéreux sont publiées. Les donations et les successions n’apparaissent pas.

Ce que la base DVF ne dit pas

La base est volontairement sommaire. Il y manque notamment :

• le nom du vendeur et de l’acheteur, et la référence de l’acte ;
• l’étage, l’ascenseur, l’exposition, la vue, le balcon ou la terrasse ;
• l’état du bien, les travaux réalisés et l’année de construction ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• la présence d’un locataire, une vente en viager ou la vente de la seule nue-propriété ;
• le prix de chaque élément quand un parking ou une cave est vendu avec le logement : un seul prix couvre le tout.

Certains outils publics croisent DVF avec d’autres fichiers : l’explorateur de data.gouv.fr affiche par exemple des informations de DPE et de copropriété à côté des ventes. Ces informations ne viennent pas de la base DVF elle-même.

Sans nom, le fichier contient malgré tout des données personnelles au sens de la loi, car une adresse et une date, recoupées avec d’autres sources, permettent parfois de retrouver les personnes. L’article R. 112 A-3 du livre des procédures fiscales interdit donc toute réutilisation qui aurait pour objet ou pour effet de réidentifier les vendeurs ou les acheteurs, ainsi que l’indexation de ces données par les moteurs de recherche. Comme la publication est une obligation légale, une personne concernée ne peut pas obtenir l’effacement d’une vente publiée.

Période couverte, mises à jour et territoires absents

La base DVF couvre les cinq dernières années et suit un calendrier fixe : deux publications par an, et chacune remplace toutes les précédentes.

• La publication d’avril reprend les ventes publiées au service de la publicité foncière avant le 31 décembre de l’année précédente.
• La publication d’octobre ajoute celles publiées avant le 30 juin de l’année en cours.

La dernière publication date du 12 octobre 2026. Elle couvre les ventes signées du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026, en six fichiers : le second semestre 2021, les années 2022 à 2025 et le premier semestre 2026. La suivante est attendue en avril 2027.

Conséquence pratique : une vente signée en juillet 2026 apparaîtra au plus tôt en avril 2027, soit environ neuf mois plus tard. Selon le moment de la signature, le délai va de trois à dix mois environ, davantage si l’acte est publié tardivement. La DGFiP prévient aussi que le dernier semestre publié contient peu de ventes, parce que beaucoup d’actes n’étaient pas encore enregistrés : elles s’ajoutent aux mises à jour suivantes, qui complètent tous les millésimes. Un dernier semestre vide ne prouve donc pas qu’aucune vente n’a eu lieu dans une rue.

Alsace-Moselle et Mayotte

Trois départements de métropole sont absents : le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle. Leurs ventes relèvent du livre foncier, propre au droit local, qui n’alimente pas la base nationale de la DGFiP. Mayotte manque aussi ; les autres départements d’outre-mer sont couverts. Pour la même raison, Regroupe Immo n’affiche aucune estimation dans ces quatre départements.

Où consulter les ventes DVF

L’explorateur de data.gouv.fr

Le plus simple est l’explorateur public des valeurs foncières, sur explore.data.gouv.fr/immobilier, qui a pris la suite de l’application DVF d’Etalab. Il est gratuit et ouvert à tous. Vous cherchez une adresse ou parcourez la carte jusqu’à la parcelle cadastrale, puis la liste des ventes s’affiche : date, prix, adresse et description du bien. Un filtre par type de bien, l’évolution des prix au mètre carré du secteur et le téléchargement des ventes filtrées complètent la carte.

C’est la réponse directe à la question « à combien s’est vendue la maison d’à côté » : si la vente date de moins de cinq ans et a déjà été publiée, elle figure en principe sur sa parcelle.

Les fichiers bruts

Les fichiers de la DGFiP se téléchargent sur data.gouv.fr, dans le jeu « Demandes de valeurs foncières », un par année, au format texte avec le séparateur « | ». Ils sont volumineux et demandent un tableur ou un outil d’analyse. data.gouv.fr en propose aussi une version retraitée, « DVF géolocalisées », avec la position de chaque parcelle.

Le service des impôts Rechercher des transactions immobilières

Les impôts proposent un service distinct, « Rechercher des transactions immobilières », souvent appelé Patrim, dans l’espace particulier de impots.gouv.fr, rubrique « Autres services ». Il sert à évaluer un bien dans des situations précises : succession, donation, impôt sur la fortune immobilière, contrôle fiscal, expropriation, achat ou vente d’un bien, calcul des aides personnelles au logement. Il liste les ventes d’une zone et d’une période choisies, avec quelques informations absentes de DVF, comme la période de construction, et n’affiche, selon les impôts, que les ventes qui reflètent les prix du marché. Les résultats sont réservés à un usage personnel (article L. 107 B du livre des procédures fiscales) et ne couvrent pas non plus l’Alsace-Moselle ni Mayotte.

Le service de la publicité foncière

Pour une vente de plus de cinq ans ou absente de DVF, le service de la publicité foncière du lieu du bien délivre, sur demande écrite et payante, des renseignements sur un immeuble, dont le prix des ventes publiées. Toute personne peut faire cette demande. En Alsace-Moselle, ce rôle revient au livre foncier.

Les pièges de lecture des ventes DVF

Plusieurs lignes pour une seule vente

Quand un acte porte sur plusieurs locaux, le fichier compte autant de lignes que de locaux, et le prix total est répété sur chaque ligne. Un appartement vendu avec une cave et un parking peut ainsi donner trois lignes au même prix ; deux appartements achetés ensemble, deux lignes au prix global. Une maison bâtie sur un terrain classé en partie sol, en partie jardin, peut aussi occuper plusieurs lignes.

Additionner ces lignes compte le prix plusieurs fois, et diviser le prix global par la surface d’un seul logement gonfle le prix au mètre carré. Des lignes de même date, même adresse et même prix forment une seule vente. Quand l’acte réunit plusieurs logements, il ne permet pas de calculer un prix au mètre carré fiable : mieux vaut l’écarter.

Les dépendances

Les garages, parkings, caves ou abris décrits comme locaux distincts apparaissent comme « dépendance », sans surface bâtie. Vendus avec le logement, leur prix est compris dans le prix global. Une vente composée d’une seule ligne « dépendance » correspond à celle d’un garage, d’un parking ou d’une cave : elle n’a rien à faire dans une comparaison de logements.

La surface réelle bâtie n’est pas la surface Carrez

La surface publiée vient du cadastre : c’est la dernière surface déclarée aux impôts, mesurée au sol entre les murs. Elle ne suit pas les règles de la loi Carrez, qui écarte notamment les parties de moins de 1,80 m de hauteur, et elle ignore une extension ou un aménagement jamais déclarés. Elle peut donc s’écarter de la surface habitable indiquée dans une annonce, dans un sens ou dans l’autre. La surface Carrez figure parfois dans le fichier, lot par lot, quand l’acte la mentionne.

Un écart de quelques mètres carrés déplace le prix au mètre carré de plusieurs points. Comparez des surfaces de même nature et méfiez-vous des écarts nets entre DVF et l’annonce. Le guide calculer un prix au m² détaille les différentes surfaces.

Les ventes qui ne reflètent pas le marché

Rien dans le fichier ne signale une vente entre parents, un prix symbolique, une vente de la seule nue-propriété, un viager ou un logement vendu occupé. Ces ventes se repèrent surtout à leur prix au mètre carré, très inférieur à celui du voisinage. À l’inverse, un prix très élevé peut cacher un acte qui réunit plusieurs biens ou un local commercial. Une vente isolée, loin des autres, se vérifie avant d’être retenue.

VEFA, adjudications, échanges

La nature de la mutation se lit à part. Une VEFA est une vente sur plan d’un logement neuf, TVA comprise : son prix suit le marché du neuf, et la description du logement peut manquer s’il n’existe pas encore au cadastre. Une adjudication est une vente aux enchères, dont le prix dépend de la séance (voir acheter aux enchères). Les échanges et les expropriations ne sont pas des ventes conclues librement. Pour juger un logement ancien, gardez les ventes simples de logements anciens.

Juger le prix d’une annonce avec les ventes DVF

Une vente DVF isolée ne dit pas ce que vaut un bien. Une série de ventes bien choisies donne un repère solide. La méthode tient en huit points :

1. Le même type de bien : des maisons avec des maisons, des appartements avec des appartements.
2. Le même micro-secteur : la même rue, le même quartier ou le même lotissement. Quelques centaines de mètres séparent parfois deux marchés, de part et d’autre d’une voie ferrée ou d’un boulevard.
3. Une surface proche : en général, plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré est élevé. Un studio ne se compare pas à un cinq-pièces.
4. Des ventes récentes : les deux dernières années d’abord, trois si le secteur compte peu de ventes.
5. Plusieurs ventes : avec trois ventes ou plus, retenez la médiane plutôt que la moyenne, qu’une vente atypique déforme davantage.
6. Des prix ramenés à aujourd’hui : un prix de 2024 n’est pas un prix de 2026. L’INSEE publie chaque trimestre, avec les notaires, des indices des prix des logements anciens : au deuxième trimestre 2026, ces prix reculaient de 0,8 % sur un an en France hors Mayotte, et de 1,3 % pour les maisons. L’évolution d’un quartier peut s’en écarter nettement.
7. Des différences prises en compte : étage, ascenseur, extérieur, stationnement, DPE, travaux. DVF ne les donne pas : l’annonce, la visite et les diagnostics les apportent.
8. Une comparaison à prix égal : le prix DVF n’inclut pas les honoraires à la charge de l’acquéreur, alors que le prix affiché d’une annonce les comprend souvent.

Les prix de vente se situent aussi en général sous les prix affichés, puisqu’une partie des annonces se négocie. Le guide savoir si un bien est au bon prix reprend ces étapes, annonce en main.

Exemple chiffré

Prenons une maison hypothétique de 100 m², affichée 315 000 €, dont 15 000 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur, soit 300 000 € hors honoraires. L’explorateur montre cinq ventes de maisons dans le même quartier depuis deux ans (chiffres d’exemple) :

Les trois ventes retenues donnent une médiane de 2 960 €/m². Supposons que les prix du secteur aient baissé de 1 % depuis ces ventes : le repère devient environ 2 930 €/m², soit environ 293 000 € pour 100 m². Le prix hors honoraires de l’annonce (300 000 €) le dépasse d’environ 2,4 %. Il reste dans la fourchette des ventes récentes, à condition que la maison soit dans un état et un classement énergétique comparables. Si elle demande une toiture neuve ou si son DPE est classé F, l’écart se lit autrement.

Les ventes DVF sur Regroupe Immo

Sur Regroupe Immo, la fiche d’un logement estimé montre, avec l’offre Pro, les ventes DVF comparables sur une carte, et le prix de marché affiché est calculé sur ces ventes par un moteur statistique, jamais par une intelligence artificielle. Le moteur applique la méthode décrite plus haut : ventes du même type (maison ou appartement), de surface proche (± 25 %), des 24 derniers mois (36 s’il y en a peu), dans un rayon qui part de 800 m et s’élargit par paliers. Les ventes sont pondérées par la distance, l’ancienneté et l’écart de surface ; les valeurs aberrantes sont écartées, et les ventes à moins de 200 € ou à plus de 50 000 € du mètre carré ne sont jamais retenues.

Les prix sont ensuite ramenés à aujourd’hui par un indice de prix local, ajustés selon l’étage et l’ascenseur, le DPE, l’état, l’extérieur et le stationnement, puis corrigés de l’écart mesuré entre prix affichés et prix de vente. Un indice de confiance accompagne chaque estimation, et sans vente comparable, aucune estimation n’est affichée. Le détail figure dans notre méthode d’estimation.