Capacité d’emprunt : combien emprunter et quel dossier présenter à la banque

Votre capacité d’emprunt est le montant qu’une banque peut vous prêter sans que vos remboursements, assurance comprise, dépassent 35 % de vos revenus nets, sur une durée de 25 ans au plus. Ces deux plafonds viennent d’une norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), obligatoire pour les banques depuis le 1er janvier 2022 et toujours en vigueur au 8 novembre 2026. Pour un couple qui gagne 4 500 € nets par mois sans autre crédit, la mensualité ne peut pas dépasser 1 575 € : avec un taux hypothétique de 3,3 % et une assurance de 0,30 % par an, cela représente environ 306 000 € empruntés sur 25 ans.

La banque ne s’arrête pas à ce calcul. Elle regarde ce qu’il vous restera pour vivre une fois la mensualité payée, la stabilité de vos revenus, la tenue de vos comptes, votre épargne et votre apport. Un dossier complet, préparé avant les visites, vous fait gagner du temps et rend votre offre d’achat plus crédible auprès du vendeur.

La règle des 35 % et des 25 ans fixée par le HCSF

Par sa décision du 29 septembre 2021, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose deux critères aux crédits immobiliers accordés aux particuliers. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) vérifie que chaque banque les respecte.

• Un taux d’effort de 35 % au plus. Le taux d’effort, ou taux d’endettement, rapporte les charges annuelles de tous vos prêts (capital, intérêts et assurance emprunteur) à vos revenus annuels. Tous vos crédits comptent : le nouveau prêt, mais aussi un crédit auto ou un crédit renouvelable en cours.
• Une durée de 25 ans au plus. Elle peut atteindre 27 ans quand l’entrée dans les lieux est décalée : achat sur plan, construction d’une maison, ou logement ancien avec des travaux d’au moins 10 % du coût total de l’opération. La banque accorde alors un différé de remboursement de 2 ans au plus.

Un prêt relais, qui finance un achat en attendant la vente de votre logement actuel, n’entre pas dans le calcul du taux d’effort tant qu’il ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente.

La marge de 20 % réservée aux dérogations

La norme laisse à chaque banque une marge : jusqu’à 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers peut dépasser 35 % de taux d’effort ou 25 ans de durée. Cette marge est elle-même répartie.

Chaque banque choisit les dossiers qui profitent de cette marge, en général ceux dont le reste à vivre est confortable ou l’épargne solide. Une dérogation n’est jamais un droit : elle se négocie.

Ce qui a changé et ce qui reste en discussion

La norme a été ajustée deux fois en 2023. En juin, la part de la marge réservée aux résidences principales est passée de 80 % à 70 %. Depuis le 1er janvier 2024, le seuil de travaux ouvrant droit aux 27 ans est passé de 25 % à 10 % du coût total, et les prêts relais sont sortis du calcul.

Rien n’a changé en 2025 ni en 2026. Un rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale du 24 juin 2026 recommande de reconnaître le reste à vivre comme motif de dérogation et de porter la marge à 25 % : ce ne sont que des recommandations.

Calculer sa capacité d’emprunt, étape par étape

Le calcul donne un ordre de grandeur ; seule la banque, avec votre taux et votre assurance, donne le chiffre exact.

1. Additionnez vos revenus nets mensuels : salaires, primes régulières, revenus d’indépendant, pensions, une partie des loyers perçus. Les banques retiennent en général le net avant prélèvement à la source.
2. Multipliez par 0,35 : vous obtenez la mensualité maximale, tous crédits et assurances compris.
3. Retirez les mensualités des crédits que vous garderez : crédit auto, location avec option d’achat, crédit renouvelable.
4. Retirez le coût mensuel de l’assurance emprunteur.
5. Convertissez le reste en capital : capital = mensualité hors assurance × (1 − (1 + i) puissance −n) ÷ i, où i est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités.

À l’inverse, mensualité = capital × i ÷ (1 − (1 + i) puissance −n) : 200 000 € à 3,3 % coûtent environ 980 € par mois hors assurance sur 25 ans, 1 140 € sur 20 ans.

Le taux de 3,3 % est une hypothèse, proche du taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat relevé par la Banque de France pour septembre 2026 : 3,32 % hors frais et assurance (chiffre provisoire publié le 5 novembre 2026). Votre taux dépendra de la durée, de l’apport et de votre profil.

Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 41 000 €, mais coûte environ 53 500 € d’intérêts et d’assurance en plus.

Un petit crédit pèse lourd

Si le même couple rembourse un crédit auto de 250 € par mois, sa mensualité disponible tombe à 1 325 € et sa capacité sur 25 ans à environ 257 300 € : ces 250 € lui retirent près de 48 500 € de capacité. Un crédit soldé avant la demande ne compte plus.

Les revenus que la banque retient

• Salariés : le salaire net d’un contrat à durée indéterminée hors période d’essai compte en entier ; primes et treizième mois s’ils sont réguliers.
• Indépendants : en général la moyenne des deux ou trois derniers exercices.
• Contrats courts et intérim : pris en compte avec plusieurs années d’activité régulière.
• Loyers perçus : une partie seulement, pour tenir compte de la vacance et des charges.
• Pensions alimentaires : versée, c’est une charge ; reçue, elle peut compter comme revenu.
• Loyer actuel : il disparaît avec l’achat de la résidence principale. Un ménage qui paie 1 200 € de loyer et épargne 300 € par mois montre qu’il peut assumer 1 500 €.

Le reste à vivre, l’autre limite

Le reste à vivre est ce qui vous reste chaque mois une fois tous vos crédits payés. Aucune loi n’en fixe le minimum : chaque banque a sa grille, souvent par adulte et par enfant, appliquée en plus des 35 %.

Une personne seule à 2 000 € nets peut se voir refuser un prêt qui respecte les 35 %. À l’inverse, le couple à 9 000 € est le candidat type d’une dérogation : à 38 % de taux d’effort, il garderait 5 580 € par mois.

Le reste à vivre dépend aussi du logement : charges de copropriété, taxe foncière et chauffage s’ajoutent à la mensualité. Un logement classé F ou G coûte plus cher à chauffer et peut exiger des travaux (voir acheter un logement classé F ou G).

Apport, frais et plan de financement

Le plan de financement met face à face ce que coûte l’opération et la façon de la payer ; la banque le reprend dans son offre.

• Ce que coûte l’opération : prix du logement, frais de notaire, frais de garantie (caution ou hypothèque), frais de dossier et de courtage, travaux éventuels.
• Comment la financer : apport personnel (livrets, plan ou compte épargne logement, épargne salariale, donation), prêt principal, prêt à taux zéro si vous y avez droit, autres prêts aidés (prêt d’accession sociale, prêt d’un employeur), prêt relais en cas de revente.

Aucune loi n’impose d’apport. En pratique, beaucoup de banques demandent qu’il couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Garder une épargne de précaution après l’achat rassure aussi la banque.

Avec 40 000 € d’apport, le couple de l’exemple dispose d’environ 345 800 €. Pour un logement ancien, avec des frais de notaire de 7,5 % du prix et 4 000 € de frais de garantie et de dossier (deux hypothèses), son prix d’achat maximal ressort à environ 318 000 €. Le guide frais de notaire détaille leur calcul ; chaque euro négocié réduit aussi les droits de mutation (voir marge de négociation).

Le prêt à taux zéro au 8 novembre 2026

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État, sans intérêts ni frais de dossier, qui complète un prêt principal pour l’achat d’une résidence principale. Il est réservé aux primo-accédants : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’offre, sauf exceptions (invalidité, catastrophe).

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance :

• Un logement neuf dans toutes les zones (A, A bis, B1, B2 et C), maison ou appartement, alors que, pour les offres émises jusqu’au 31 mars 2025, le neuf n’était financé qu’en zones A, A bis et B1 ;
• Un logement ancien en zones B2 et C, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération et soient achevés dans les trois ans ;
• la transformation d’un local en logement, et l’achat d’un logement social, sous conditions.

Le revenu retenu est le plus élevé de deux montants : le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année, ou le coût total de l’opération divisé par 9. Il ne doit pas dépasser ces plafonds.

Divisé par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 au-delà), ce revenu place le ménage dans l’une des quatre tranches de sa zone. Le PTZ est une part du coût de l’opération, plafonné : 50, 40, 40 ou 20 % selon la tranche pour un appartement neuf ou un logement ancien, 30, 20, 20 ou 10 % pour une maison individuelle neuve.

Exemple : un couple avec un enfant achète un appartement neuf en zone B1 pour 280 000 €, avec un revenu fiscal de référence de 45 000 €, supérieur à 280 000 ÷ 9. Divisé par 1,8, ce revenu donne 25 000 € : deuxième tranche de la zone B1. Le coût retenu est plafonné à 243 000 € pour trois personnes, et le PTZ atteint 40 % de cette somme, soit 97 200 €. Pour une maison neuve, ce serait 20 %, soit 48 600 €.

Le PTZ se rembourse sur 25 ans au plus, parfois après un différé d’au moins deux ans sans remboursement ; plus les revenus sont élevés, plus la durée est courte. Seules les banques conventionnées par l’État le distribuent, et elles peuvent refuser le dossier.

Le dispositif vaut pour les offres émises jusqu’au 31 décembre 2027. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion en novembre 2026, prévoit de le modifier : rien ne change avant la promulgation de la loi.

L’assurance emprunteur : choisir, changer, se dispenser du questionnaire

Aucune loi n’oblige à assurer un crédit immobilier, mais la banque peut l’exiger et le fait presque toujours. Elle fixe les garanties minimales dans une fiche personnalisée, sans pouvoir imposer son propre contrat : un autre assureur convient si ses garanties sont équivalentes. L’assurance pèse lourd, environ 22 900 € sur 25 ans dans l’exemple, et entre dans le taux d’effort comme dans le taux annuel effectif global (TAEG) : comparez les offres sur le TAEG.

• Changer d’assurance à tout moment. Depuis la loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes. La banque a 10 jours ouvrés pour répondre ; un refus doit être motivé.
• Pas de questionnaire de santé sous deux conditions. L’assureur ne peut rien vous demander sur votre santé si vos crédits immobiliers assurés ne dépassent pas 200 000 € par assuré et si leur remboursement se termine avant votre 60e anniversaire. Pour un couple qui emprunte 300 000 € assurés à 50 % chacun, la part de chaque assuré est de 150 000 € : sous la limite d’âge, aucun questionnaire. Assurés à 100 % chacun, ils dépassent le seuil.
• Le droit à l’oubli. Une personne qui a eu un cancer ou une hépatite C n’a pas à le déclarer quand son protocole thérapeutique est terminé depuis au moins cinq ans sans rechute, si le contrat prend fin avant ses 71 ans.
• Le risque aggravé de santé. La convention AERAS s’applique d’office : son examen le plus poussé concerne les prêts jusqu’à 420 000 € qui prennent fin avant 71 ans.

Le dossier bancaire : pièces à réunir et points examinés

Un dossier complet dès le premier rendez-vous évite des semaines perdues. ABE Info Service, le service d’information des autorités financières, conseille au minimum vos derniers bulletins de salaire, votre avis d’imposition et le compromis s’il est signé.

Les pièces demandées

• Identité et situation : pièce d’identité, livret de famille, contrat de mariage ou de PACS, jugement de divorce.
• Domicile : justificatif récent, bail ou avis de taxe foncière.
• Revenus : trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail, deux derniers avis d’imposition ; pour un indépendant, les derniers bilans ; pour des loyers, les baux.
• Comptes : relevés des trois derniers mois de tous vos comptes courants.
• Épargne et apport : relevés des livrets et placements, acte de donation en cas d’aide familiale.
• Crédits en cours : tableaux d’amortissement.
• Le projet : compromis, contrat de réservation ou de construction, devis de travaux.

Ce que la banque examine

• La stabilité des revenus : contrat, période d’essai, ancienneté, régularité d’une activité indépendante.
• La tenue des comptes : découverts répétés, rejets de prélèvement, crédit renouvelable permanent.
• L’épargne : son montant, sa régularité, ce qu’il en restera après l’achat.
• Les crédits en cours : la banque doit consulter le fichier des incidents de remboursement (FICP) de la Banque de France.
• Le projet : un prix cohérent avec le marché, des travaux chiffrés.

Le prêteur évalue votre solvabilité sur vos revenus et vos charges, pas sur la valeur du bien. Un prix bien justifié facilite pourtant la discussion, surtout quand la banque prend une hypothèque. Avec l’offre Pro, Regroupe Immo produit un dossier bancaire en PDF pour un bien : son estimation par un moteur statistique sur les ventes enregistrées chez le notaire (DVF), jamais par une intelligence artificielle, les ventes comparables et les données du quartier ; sans vente comparable, aucune estimation. Voir aussi savoir si un bien est au bon prix.

Courtier, accord de principe et offre de prêt

Le courtier

Un courtier compare les banques pour vous et négocie taux, assurance et garanties ; il sait quelles banques acceptent quels profils. Il doit être immatriculé à l’ORIAS, le registre officiel des intermédiaires (orias.fr), et vous faire signer un mandat écrit qui fixe sa mission et sa rémunération. Aucune somme ne peut lui être versée avant le déblocage des fonds prêtés. Un mandataire, lui, travaille pour une ou plusieurs banques, pas pour vous.

L’accord de principe

L’accord de principe est une réponse favorable donnée sous réserve (dossier complet, assurance, garantie). Aucun texte ne l’encadre et il n’engage pas la banque. Il aide pourtant à négocier : joint à une offre d’achat, il montre au vendeur que votre financement est solide, et face à plusieurs acheteurs, un vendeur retient souvent le plus sûr, parfois même à un prix un peu plus bas. Voir rédiger une offre d’achat.

L’offre de prêt et la condition suspensive

L’offre de prêt est le seul document qui engage la banque. Remise gratuitement avec la fiche d’information standardisée européenne, elle indique l’échéancier, le TAEG et le coût de l’assurance, et reste valable au moins 30 jours. Vous ne pouvez l’accepter qu’à partir du 11e jour, après 10 jours calendaires de réflexion.

Le compromis prévoit une condition suspensive d’obtention du prêt, d’au moins un mois, qui précise le montant, la durée et le taux maximal : si le prêt est refusé, la vente tombe et vos sommes vous sont rendues. Aux enchères, cette protection n’existe pas (voir acheter aux enchères). Le calendrier complet figure dans les étapes d’un achat immobilier.

Les erreurs qui réduisent la capacité ou retardent le prêt

• Chercher avant de connaître son budget : faites une simulation, puis demandez un accord de principe.
• Oublier les frais : dans l’ancien, les seuls frais de notaire font 7 à 8 % du prix selon les notaires.
• Ouvrir un crédit à la consommation juste avant la demande : il réduit la capacité de dizaines de milliers d’euros.
• Laisser ses comptes à découvert : les derniers relevés sont lus ligne par ligne.
• Changer d’emploi pendant le projet : la banque attend souvent la fin de la période d’essai.
• Comparer trop vite : l’assurance de la banque sans autre devis, ou les taux nominaux au lieu du TAEG.
• Signer une condition suspensive trop courte : un mois est un minimum, un délai plus long peut se négocier.

Les règles décrites ici sont celles en vigueur au 8 novembre 2026. Pour une situation précise, l’ADIL de votre département donne un avis gratuit sur votre plan de financement ; seule la banque fixe le montant exact.