Comment Regroupe Immo estime un bien et attribue son badge

Regroupe Immo estime le prix de marché d’une maison ou d’un appartement à partir des ventes réellement signées chez le notaire autour du bien, que la direction générale des Finances publiques publie dans la base DVF. Un moteur statistique choisit les ventes comparables, les pèse, ramène leurs prix à aujourd’hui, les ajuste aux caractéristiques du bien, puis compare le résultat au prix de l’annonce pour lui attribuer un badge, de « Très bonne affaire » à « Très mauvaise affaire ». Aucune intelligence artificielle ne produit ni n’ajuste ce prix, et sans aucune vente comparable, aucune estimation n’est affichée.

Ce prix de marché, parfois appelé « prix conseillé », est le prix auquel le bien devrait être affiché compte tenu des ventes voisines. Les étapes ci-dessous suivent l’ordre du calcul. Pour lire vous-même les ventes DVF ou juger une annonce sans outil, voir lire les prix de vente réels et savoir si un bien est au bon prix.

Un calcul statistique, traçable, sans intelligence artificielle

Le prix de marché sort d’un seul endroit : un moteur de calcul statistique, qui applique les mêmes règles à chaque logement. Ce moteur ne fait appel à aucun modèle de langage. Une intelligence artificielle peut aider à lire le texte d’une annonce, pour en tirer des caractéristiques vérifiables, ou à rédiger un rapport une fois le chiffre calculé. Elle n’a le droit ni de produire, ni de suggérer, ni de modifier un montant en euros ou en euros par mètre carré : une réponse qui en contiendrait un est rejetée.

La raison est simple : un prix doit pouvoir se justifier, vente par vente. Un modèle de langage peut écrire un chiffre plausible sans qu’aucune vente ne le fonde ; le moteur, lui, n’effectue que des calculs reproductibles sur des ventes publiques.

Chaque estimation garde donc la liste des ventes DVF utilisées, le poids donné à chacune et la version du moteur qui l’a calculée. Une estimation qu’on ne peut pas retracer ne sert à rien pour négocier. Avec l’offre Pro, la fiche d’un logement montre ces ventes comparables sur une carte.

Les données de départ : les ventes DVF

La base DVF, pour « demandes de valeurs foncières », est publiée en données ouvertes par la direction générale des Finances publiques (DGFiP), sur data.gouv.fr. Elle recense les ventes immobilières des cinq dernières années, à partir des actes publiés au service de la publicité foncière, complétés par le cadastre. Chaque vente y figure avec sa date, sa nature (vente, vente sur plan, adjudication, échange…), son prix, son adresse, le type de local (maison, appartement, dépendance, local commercial), la surface réelle bâtie, le nombre de pièces et la surface du terrain.

La base est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et chaque publication actualise toutes les années couvertes. Celle du 12 octobre 2026 couvre les ventes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026 : en novembre 2026, la vente la plus récente qu’un moteur puisse utiliser date donc au mieux de la fin juin. La DGFiP précise aussi que le dernier semestre publié est incomplet, parce que toutes les ventes n’étaient pas encore enregistrées ; elles arrivent avec les publications suivantes.

La base DVF ne couvre ni le Bas-Rhin, ni le Haut-Rhin, ni la Moselle, dont les ventes relèvent du livre foncier propre au droit local, ni Mayotte. Faute de ventes, Regroupe Immo n’affiche aucune estimation dans ces quatre départements : la fiche indique « Zone non couverte par DVF ».

Le choix des ventes comparables

Une vente n’entre dans le calcul que si elle ressemble au bien estimé. Le moteur applique ses filtres dans cet ordre :

1. Une vente simple. Seules les mutations de nature « Vente » sont gardées. Les ventes sur plan (VEFA), les adjudications, les échanges et les expropriations sont écartés : leur prix obéit à d’autres règles que celles du marché de l’ancien.
2. Un seul logement dans l’acte. Quand un acte vend plusieurs logements ensemble, ou un logement avec un local commercial, son prix global ne donne pas de prix au m² fiable. Il est écarté.
3. Le même type de bien. Des maisons pour une maison, des appartements pour un appartement.
4. Un prix au m² plausible. Une vente à moins de 200 € ou à plus de 50 000 € du mètre carré n’est pas une vente de marché : cession à l’euro symbolique, transmission familiale, erreur de saisie. Elle n’est jamais retenue, même quand les ventes manquent.
5. Une surface proche. La surface de la vente doit se situer à 25 % près de celle du bien, au-dessus ou en dessous.
6. Une vente récente. Signée dans les 24 derniers mois.
7. Une vente proche. Dans un rayon de 800 m autour du bien.

Pour un appartement de 60 m², la plage de surface va ainsi de 45 à 75 m².

Quand ces filtres laissent trop peu de ventes, le moteur allonge d’abord la période à 36 mois, puis élargit le rayon par paliers, jusqu’à la commune entière s’il le faut. Le rayon et la période retenus sont enregistrés avec l’estimation, car ils pèsent sur sa confiance. Dans un village, le moteur peut ainsi remonter à 36 mois et chercher dans toute la commune : l’estimation existe, mais elle repose sur peu de ventes, et l’indice de confiance le montre.

Reste à écarter les valeurs aberrantes. Parmi les ventes retenues, celles dont le prix au m² s’éloigne trop de la médiane du groupe sont retirées. L’écart se mesure par l’écart absolu médian, une statistique qu’une vente extrême déforme peu, et non par l’écart-type, qu’une seule vente atypique suffit à gonfler. Avec une ou deux ventes, ce tri ne peut rien écarter : c’est pourquoi les bornes de 200 et de 50 000 €/m² s’appliquent avant tout le reste.

Le poids de chaque vente et la mise à jour des prix

Des prix ramenés à aujourd’hui

Une vente signée il y a dix-huit mois s’est faite aux prix de l’époque. Avant de comparer les ventes, le moteur ramène le prix au m² de chacune à la date du jour, par un indice de prix local calculé sur les ventes DVF de la commune ou du département, séparément pour les maisons et pour les appartements. Sans cette mise à jour, un marché en mouvement fausserait toutes les estimations dans le même sens : vers le bas quand les prix montent, vers le haut quand ils baissent.

Un poids pour chaque vente

Toutes les ventes retenues ne comptent pas autant. Chacune reçoit un poids qui dépend de trois choses :

• la distance : une vente dans la même rue pèse plus qu’une vente à l’autre bout du rayon ;
• l’ancienneté : une vente d’il y a six mois pèse plus qu’une vente d’il y a deux ans ;
• l’écart de surface : pour estimer un 60 m², un appartement de 62 m² pèse plus qu’un appartement de 74 m².

Le prix au m² de référence est la médiane pondérée de ces ventes : la valeur qui partage le poids total en deux moitiés égales, l’une au-dessous, l’autre au-dessus. Une médiane résiste mieux qu’une moyenne à une vente isolée, très chère ou très bon marché.

Prenons un appartement hypothétique de 60 m², avec quatre ventes retenues (chiffres d’exemple, prix au m² déjà ramenés à aujourd’hui) :

La moyenne simple des quatre ventes donnerait 4 875 €/m². Dans cet exemple, la médiane pondérée tombe sur la vente A, la plus proche, la plus récente et la plus semblable : 4 700 €/m². La vente C, plus chère, compte peu, parce qu’elle est ancienne et plus grande que le bien.

Les ajustements propres au bien

Les ventes DVF ne disent rien de l’étage, de l’état ni du DPE des logements vendus. Le moteur corrige donc le prix au m² de référence selon ce que l’on sait du bien estimé. Ces corrections prennent la forme de coefficients documentés et réglables, inscrits dans la configuration du moteur et jamais écrits en dur dans le code. Elles portent sur :

• l’étage et la présence d’un ascenseur ;
• l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) : l’écart entre un logement classé A ou B et un logement classé F ou G est net, et la réglementation le creuse ;
• l’état général : à rénover, travaux à prévoir, bon état ou refait à neuf ;
• l’extérieur : balcon, terrasse ou jardin ;
• le stationnement.

Ces caractéristiques sont lues dans les annonces du bien. Pour l’état, la lecture porte sur toutes ses annonces et tient compte du temps des verbes et de la négation : « rénovation réalisée en 2021 » ne fait pas un logement « à rénover ». Chaque coefficient appliqué est enregistré avec l’estimation, avec la raison qui l’a déclenché, pour pouvoir être expliqué.

Dans l’exemple, l’appartement de 60 m² est au troisième étage sans ascenseur et dispose d’un balcon : l’étage pèse à la baisse, le balcon à la hausse. Le prix au m² ajusté, multiplié par la surface du bien, donne une première estimation, exprimée en prix de vente.

Certaines situations ne se traduisent pas par un simple coefficient : un logement vendu occupé, en indivision ou en nue-propriété. Le moteur les traite comme des facteurs de décote, qui servent à expliquer un prix bas (voir plus bas). Une ruine, elle, sort de l’audit : elle ne se compare pas à des logements habitables.

Du prix de vente au prix affiché

Les ventes DVF donnent des prix signés chez le notaire. Les annonces donnent des prix demandés, en général plus élevés, puisqu’une partie des ventes se conclut après négociation. Comparer directement un prix d’annonce à un prix de vente créerait un biais systématique : presque toutes les annonces paraîtraient trop chères.

Le moteur convertit donc son estimation en prix affiché. Il utilise pour cela un rapport entre prix de vente et prix affiché, mesuré pour chaque commune et chaque type de bien. Quand une annonce disparaît, elle est rapprochée, une fois les ventes publiées dans DVF, de la vente correspondante, et l’écart entre son dernier prix affiché et le prix signé alimente ce rapport. Tant que ces rapprochements sont trop peu nombreux dans une commune, une valeur par défaut s’applique, et l’estimation en garde la trace. Ce rapport est une donnée de configuration versionnée, jamais une constante cachée dans le code.

Le résultat est le prix de marché affiché sur la fiche : le prix d’annonce cohérent avec les ventes voisines, que le moteur compare au prix demandé. Ce n’est donc pas le prix auquel vous achèterez, mais un prix d’annonce de référence ; la part de négociation se juge à part (voir la marge de négociation).

L’indice de confiance et la fourchette

Chaque estimation est accompagnée d’un indice de confiance, affiché en pourcentage à côté du prix de marché. Il ne juge pas le bien : il dit si les données suffisent à fonder le chiffre.

La confiance augmente avec le nombre de ventes comparables retenues. Elle baisse quand le moteur a dû chercher loin, jusqu’à la commune entière, quand il a dû sortir du quartier statistique de l’INSEE (IRIS) où se trouve le bien, et quand l’adresse du bien n’est connue qu’approximativement. Dans ce dernier cas, l’estimation est faite autour d’une position approchée, à l’échelle du quartier ou de la commune, et la fiche l’indique. Regroupe Immo retrouve l’adresse exacte d’environ six logements sur dix (voir retrouver l’adresse d’un bien) ; pour les autres, l’estimation reste plus approximative.

Une seule vente comparable suffit à produire une estimation, mais sa confiance est alors faible. Ce choix est délibéré : c’est l’indice de confiance, et non un seuil, qui porte la minceur des données. Lisez-le toujours avec le prix et le badge : une « Très bonne affaire » calculée sur deux ventes lointaines ne vaut pas une « Très bonne affaire » calculée sur vingt ventes de la même rue.

Le moteur calcule aussi une fourchette autour de l’estimation. Elle dépend d’abord de la dispersion des prix des ventes retenues : dans un quartier où les prix au m² varient beaucoup d’une vente à l’autre, elle s’élargit, même avec beaucoup de ventes. Elle s’élargit encore quand les ventes sont peu nombreuses, éloignées ou hors du quartier du bien, ou quand l’adresse est approximative.

Le badge et les décotes à expliquer

Le badge situe le prix de l’annonce par rapport au prix de marché. L’écart se calcule en pourcentage du prix de marché : prix affiché moins prix de marché, divisé par le prix de marché. Un écart négatif signifie que l’annonce est sous le marché.

Les bornes comptent : une annonce exactement 10 % sous le prix de marché est une « Bonne affaire », une annonce exactement 10 % au-dessus une « Mauvaise affaire ».

Le badge suit le prix de l’annonce : une baisse de prix relance le calcul, et une annonce « Neutre » peut devenir une « Bonne affaire » après une baisse de 10 %. Chaque nouvelle publication DVF fait aussi entrer de nouvelles ventes dans le calcul.

Le badge ne dit pas que le bien est bon, ni qu’il se vendra à ce prix. Une annonce « Neutre » peut se négocier ; une « Mauvaise affaire » peut tenir à une qualité que l’estimation ne voit pas, comme une vue dégagée ou des prestations haut de gamme.

Une décote doit s’expliquer

Un logement affiché 20 % sous le marché l’est presque toujours pour une raison. Les plus courantes : un DPE classé F ou G, de gros travaux, un logement vendu occupé, une indivision, une servitude, la vente de la seule nue-propriété, un rez-de-chaussée sur rue, une nuisance, un risque naturel.

Toute annonce classée « Très bonne affaire » ou « Bonne affaire » porte donc la liste des facteurs de décote trouvés pour le bien. Si aucun facteur n’explique l’écart, la fiche ne présente pas l’annonce comme une occasion confirmée : elle signale une décote inexpliquée, à vérifier avant toute visite. Dans l’exemple, une salle de bains à refaire mentionnée dans l’annonce expliquerait les −15 % ; sans elle, ni rien d’autre, la « Bonne affaire » serait marquée « à vérifier ».

Une décote sans explication peut cacher une erreur dans l’annonce (prix, surface, type de bien), un bien atypique ou un défaut que le texte tait. Vérifiez-la avant de vous déplacer : demandez la surface exacte et les diagnostics, l’état de la toiture et des parties communes, la situation locative. Le principe qui guide l’ensemble tient en une phrase : mieux vaut n’afficher aucun badge qu’une « Très bonne affaire » fausse, qui ferait visiter un bien à problème. Voir aussi trouver un bien sous le prix du marché.

Les limites de l’estimation

Ce que le moteur ne voit pas

Le moteur ne connaît du bien que ce qu’en disent ses annonces et les données publiques. Plusieurs choses lui échappent :

• l’état réel du logement, quand l’annonce l’embellit ou le passe sous silence ;
• la vue, la luminosité et la qualité du plan ;
• les nuisances que rien ne décrit : bruit d’une rue, d’un bar, d’un chantier ;
• la copropriété : ses charges, ses travaux votés, son entretien ;
• les prestations : cuisine, matériaux, menuiseries.

Les données ont aussi leurs limites. Les ventes DVF arrivent avec plusieurs mois de retard, et l’indice de prix prolonge une tendance sans voir un retournement récent : dans un marché qui bouge vite, l’estimation suit avec un temps de retard. Dans un secteur où l’on vend peu, quelques ventes portent tout le calcul, et l’indice de confiance le dit.

Les annonces sans estimation

Plusieurs cas sont affichés sans prix de marché ni badge :

• Aucune vente comparable. Même avec 36 mois et la commune entière, aucune vente ne passe les filtres : la fiche affiche « Pas assez de ventes comparables ». Aucun prix n’est inventé pour combler le manque.
• Un autre type de bien. Le moteur n’estime que les maisons et les appartements. Les terrains, parkings, locaux commerciaux, bureaux et immeubles entiers sont réunis et suivis comme les logements, sans estimation : leurs ventes ne se comparent pas au mètre carré habitable.
• L’Alsace-Moselle et Mayotte, que la base DVF ne couvre pas.
• Les ventes qui ne se font pas au prix affiché : viager, vente à terme, enchères, y compris les ventes interactives et les appels d’offres. Le prix publié, bouquet ou mise à prix, ne se compare pas à un prix de vente.
• Les biens que les ventes de logements existants ne décrivent pas : logement neuf vendu sur plan, maison à construire, plusieurs logements vendus ensemble, logement en résidence gérée (tourisme, services, étudiante), dont le prix dépend du rendement d’un bail commercial.

Le piège de la surface

L’estimation se calcule au mètre carré : une surface fausse dans l’annonce la fausse d’autant, et c’est l’erreur qui produit le plus facilement une fausse bonne affaire.

Une estimation n’est pas une expertise

Le prix de marché de Regroupe Immo est un repère calculé pour comparer des annonces. Ce n’est ni une expertise, ni une évaluation réglementaire, ni l’avis de valeur d’un professionnel qui a visité le bien. Pour une succession, une donation, un partage ou une déclaration fiscale, adressez-vous à un notaire ou à un expert en évaluation immobilière. Pour préparer une offre, servez-vous-en comme d’un point de départ, puis vérifiez sur place : voir les points à vérifier pendant une visite.