Frais de notaire en 2026 : combien prévoir et comment les calculer

Les frais de notaire d’un logement ancien représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat, et 2 à 3 % dans le neuf, selon les notaires. L’essentiel de cette somme ne revient pas au notaire : ce sont des impôts, les droits de mutation, qui pèsent 6,32 % du prix dans un département au taux de 5 % — le cas de 88 départements ou collectivités au 1er juin 2026 — et 5,81 % là où le taux est resté à 4,50 % ou pour un primo-accédant. Pour un logement ancien hypothétique de 250 000 €, comptez environ 20 100 € de frais, dont près de 15 800 € d’impôts.

Le mot est trompeur : on parle plus justement de frais d’acquisition. L’acheteur les paie en plus du prix, au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente. Ils doivent donc entrer dans le budget dès le début de la recherche, au même titre que le prix affiché.

Ce que recouvrent les frais de notaire

Les frais d’acquisition réunissent quatre postes de nature différente. Seuls les émoluments rémunèrent le notaire.

1. Les droits de mutation à titre onéreux, aussi appelés droits d’enregistrement. Ils additionnent un droit départemental (5 % du prix dans la plupart des départements, 4,50 % dans quelques-uns, 3,80 % dans l’Indre), une taxe communale additionnelle de 1,20 % du prix et un prélèvement de l’État pour frais d’assiette et de recouvrement, égal à 2,37 % du droit départemental.
2. Les émoluments du notaire, fixés par un barème national réglementé : ils sont les mêmes d’un office à l’autre, pour un même acte. La TVA à 20 % s’y ajoute en métropole.
3. Les émoluments de formalités et les débours. Les premiers rémunèrent, selon un tarif réglementé, les pièces que le notaire réunit pour la vente : extrait cadastral, notifications pour purger les droits de préemption, demandes d’état civil, publication. Les débours sont les sommes qu’il avance pour vous à des tiers, comme le syndic ou le géomètre-expert.
4. La contribution de sécurité immobilière, perçue par l’État lors de la publication de la vente au service de la publicité foncière : 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.

Selon les notaires, les sommes reversées à l’État et aux collectivités peuvent atteindre les quatre cinquièmes de ce que paie l’acheteur. Dans l’exemple chiffré plus bas, les impôts et taxes font près de 80 % du total, et les émoluments proportionnels du notaire, TVA comprise, environ 14 %.

Ancien ou neuf : deux ordres de grandeur

Dans l’ancien, les seuls droits de mutation représentent 6,3185 % du prix au taux départemental de 5 %, et 5,80665 % au taux de 4,50 %. S’y ajoutent les émoluments, les formalités, les débours et la contribution de sécurité immobilière. Plus le prix est bas, plus le pourcentage total grimpe : le barème des émoluments est dégressif et une partie des formalités est forfaitaire.

Dans le neuf, les frais descendent à 2 à 3 % du prix. La vente est soumise à la TVA, déjà comprise dans le prix affiché, et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 %, augmentée d’un prélèvement de l’État de 2,14 % de cette taxe : environ 0,715 % du prix au total. La hausse à 5 % ne touche pas ce taux réduit. Les émoluments, les formalités, les débours et la contribution de sécurité immobilière ne sont pas réduits.

Le régime du neuf s’applique quand le vendeur est assujetti à la TVA (promoteur, constructeur, marchand de biens) et que le logement est vendu sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement, ou achevé depuis moins de cinq ans. Un logement récent revendu par un particulier relève des droits de l’ancien. Pour comparer un bien neuf et un bien ancien, raisonnez en coût total : le prix du neuf inclut 20 % de TVA, ce que l’écart de frais ne montre pas.

Le taux de 5 % depuis 2025 et l’exception des primo-accédants

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116) autorise les départements à relever leur droit départemental au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Pour les actes conclus à partir du 1er avril 2028, le taux redevient celui qui était en vigueur au 31 janvier 2025, sauf nouvelle loi.

Au 1er juin 2026, le tableau officiel de la DGFiP recense 88 départements ou collectivités au taux de 5 %. Onze restent à 4,50 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte. L’Indre applique toujours le taux de droit commun de 3,80 %.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 121) a modifié le calendrier d’entrée en vigueur des délibérations départementales ; le plafond de 5 % et l’échéance du 31 mars 2028 sont inchangés. Une délibération notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 ne s’applique qu’à partir du 1er janvier 2027 : le taux d’un département peut donc encore changer à cette date.

Qui échappe à la hausse

La hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Est primo-accédante, au sens de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation, la personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat. Le texte reprend cette définition, pas les plafonds de ressources du prêt à taux zéro. La condition des deux ans est levée dans quelques cas, comme une invalidité ou une catastrophe qui a rendu la résidence inhabitable.

À plusieurs, chaque acheteur primo-accédant en profite à hauteur de sa part en indivision. Pour un couple marié sous un régime de communauté, les deux époux doivent être primo-accédants, sauf achat par un seul époux avec ses fonds propres. Dans un département à 5 %, le primo-accédant paie 4,50 %, soit 5,80665 % de droits au lieu de 6,3185 % : environ 512 € de moins par tranche de 100 000 € de prix.

Un département peut aussi réduire son taux pour les primo-accédants, en vertu de l’article 1594 F septies du code général des impôts. Au 1er juin 2026, seule la Savoie l’a fait, avec un taux de 4 % pour ces acheteurs.

Où trouver le taux de son département

La DGFiP publie sur impots.gouv.fr, dans l’espace destiné aux notaires, un tableau intitulé « Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements de base et réductions de taux applicables au 1er juin 2026 ». Pour chaque département, la première colonne donne le taux voté en application de la loi de finances pour 2025, hors primo-accédant, et la deuxième le taux voté en vertu de l’article 1594 D du code général des impôts, qui s’applique notamment aux primo-accédants. Quand la première colonne est vide, le taux de la deuxième vaut pour tous les acheteurs. Les colonnes suivantes signalent les abattements et les réductions particulières.

Vérifiez la date du tableau : il est mis à jour quand des taux changent. Le notaire chargé de la vente reste la référence pour le taux exact de votre acte et la qualification de primo-accédant.

Le barème des émoluments et la remise possible

Les émoluments d’une vente se calculent par tranches du prix, chaque tranche ayant son taux. Le barème en vigueur en métropole depuis le 1er janvier 2021 est le suivant, hors taxes.

Pour un prix de 200 000 €, les émoluments proportionnels atteignent 1 995,25 € hors taxes, soit 2 394,30 € avec la TVA à 20 %. Ils ne peuvent être inférieurs à 90 €, ni dépasser 10 % de la valeur du bien, un plafond qui joue surtout pour les caves, parkings ou petites parcelles. Dans les départements d’outre-mer, les taux du barème et la TVA diffèrent (8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, pas de TVA en Guyane ni à Mayotte).

Le notaire peut accorder une remise d’au plus 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur les tranches du prix supérieures ou égales à 100 000 € (article A444-174 du code de commerce, en vigueur depuis le 1er mars 2020). La remise est facultative ; un office qui la pratique doit appliquer le même taux à tous ses clients pour une même catégorie d’acte, et l’afficher. Certaines pages citent encore un seuil de 150 000 € : le texte en vigueur retient 100 000 €.

Pour un prix de 250 000 €, la part au-delà de 100 000 € produit 1 198,50 € d’émoluments hors taxes ; une remise de 20 % économise donc 239,70 € hors taxes, soit 287,64 € TTC. C’est la seule partie des frais qui se discute, et elle reste modeste.

Exemple complet : un logement ancien de 250 000 €

Hypothèses de l’exemple : un appartement ancien vendu 250 000 €, dans un département au taux de 5 %, acheté par un acheteur qui n’est pas primo-accédant, sans mobilier ni honoraires d’agence à part, chez un notaire qui ne pratique pas de remise. Les formalités et débours sont fixés par hypothèse à 1 200 € ; leur montant réel dépend du dossier et figure dans le décompte du notaire.

Les droits de mutation pèsent ici 15 796,25 €, soit 6,3185 % du prix. Le notaire perçoit 2 873,70 € d’émoluments proportionnels TTC, auxquels s’ajoutent ses émoluments de formalités, compris dans l’hypothèse de 1 200 €.

Si le prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, un acte de garantie et ses propres frais s’ajoutent ; ils ne sont pas compris ici.

Réduire légalement la base de calcul

Les droits de mutation et les émoluments se calculent sur le prix de l’immeuble. Deux règles permettent de réduire légalement cette base.

Le mobilier vendu avec le logement

Selon l’article 735 du code général des impôts, quand un acte vend à la fois des meubles et un immeuble, les droits s’appliquent sur la totalité du prix, sauf si les meubles ont un prix distinct et sont désignés et estimés, article par article, dans le contrat. Électroménager, meubles : la liste doit être précise et chaque valeur raisonnable, proche d’un prix d’occasion. Pour 5 000 € de mobilier ainsi détaillé, l’économie atteint environ 316 € de droits dans un département à 5 %.

Les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur

Quand le mandat de l’agence met ses honoraires à la charge de l’acheteur, l’acte mentionne séparément le prix net vendeur et la commission. Les droits et les émoluments se calculent alors sur le prix net vendeur. Pour un bien annoncé 250 000 €, dont 10 000 € d’honoraires à la charge de l’acquéreur, la base tombe à 240 000 € : environ 632 € de droits en moins. Ce choix figure dans le mandat et dans l’annonce ; il ne s’improvise pas le jour de la signature.

Négocier le prix

Chaque baisse de prix réduit aussi les frais : 10 000 € de moins, ce sont environ 632 € de droits en moins dans un département à 5 %. Sur Regroupe Immo, chaque fiche montre l’historique des prix de l’annonce, utile pour préparer une offre. Les méthodes sont détaillées dans le guide marge de négociation.

Quand et comment les frais se paient

Les frais d’acquisition se règlent en plusieurs temps, mais l’essentiel part le jour de l’acte.

1. À l’avant-contrat. Si la promesse de vente est enregistrée, un droit fixe de 125 € est dû.
2. Avant la signature de l’acte. Le notaire vous indique la somme à verser : le solde du prix et une provision sur frais, estimée au plus juste. Les paiements de plus de 3 000 € passent par virement, qui doit être arrivé sur le compte du notaire avant le rendez-vous. La part financée par le prêt est versée directement par la banque.
3. Le jour de la signature. L’acheteur doit avoir payé l’intégralité du prix et des frais. Les frais sont à sa charge, sauf accord contraire entre les parties.
4. Après la signature. Le notaire acquitte les impôts, fait publier la vente, puis vous adresse l’état détaillé des frais. S’il reste un trop-perçu, il vous le rembourse par chèque ou virement ; si la provision était insuffisante, il demande un complément avant d’envoyer le titre de propriété.

En pratique, le taux de droits retenu est celui en vigueur à la date de l’acte de vente, et non celui du jour du compromis. Les frais entrent dans le plan de financement présenté à la banque : le guide capacité d’emprunt et dossier bancaire explique comment les intégrer, et le guide étapes d’un achat immobilier situe chaque paiement dans le calendrier de la vente.

Les frais dans une vente aux enchères

Une adjudication supporte les mêmes droits de mutation qu’une vente classique, aux mêmes taux. Ce qui change, ce sont les frais qui s’y ajoutent : ceux de la procédure et la rémunération de l’avocat ou du notaire qui organise la vente.

• Vente judiciaire. On n’enchérit que par l’intermédiaire d’un avocat inscrit au barreau du tribunal. L’adjudicataire paie, en plus du prix, les frais de la procédure de saisie, dits frais préalables, annoncés publiquement avant l’ouverture des enchères, ainsi que les émoluments des avocats, fixés par un tarif réglementé, et les frais de publication.
• Vente notariale aux enchères. Le notaire organise la vente pour le compte du vendeur ; les frais à la charge de l’acquéreur sont détaillés dans le cahier des charges.

Dans les deux cas, lisez le cahier des conditions de vente avant d’enchérir : il précise les frais à payer en plus du prix et les délais de paiement. Le guide acheter aux enchères détaille le déroulement de la vente et les points à vérifier.

Les règles décrites ici sont celles en vigueur au 8 novembre 2026. Une loi de finances peut les modifier chaque année : pour un achat précis, le notaire chargé de l’acte ou l’ADIL de votre département vous donnera le montant exact.