Acheter une passoire thermique classée F ou G : règles, travaux, aides et prix

Acheter une passoire thermique, c’est-à-dire un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), est parfaitement légal et permet souvent de payer moins cher qu’un logement équivalent bien isolé. En France métropolitaine, le vendeur d’une maison classée E, F ou G doit vous remettre un audit énergétique dès la première visite. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le pourra plus à partir de 2028. Le bon prix d’achat se calcule à partir de la valeur du bien une fois rénové, moins le coût des travaux sur devis et une marge pour les imprévus.

Ce qu’est une passoire thermique

Le DPE classe chaque logement de A à G selon deux notes, sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, et retient la plus mauvaise des deux. Les logements classés F ou G, qui consomment ou émettent le plus, sont appelés passoires thermiques ou énergétiques.

Les annonces doivent afficher les deux classes et une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Pour un logement classé F ou G, elles doivent aussi porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Un DPE est valable 10 ans ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Le calcul du DPE a changé plusieurs fois, et cela compte pour un acheteur :

• depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² ont des seuils adaptés, ce qui a fait sortir environ 140 000 logements des classes F et G selon le ministère de la Transition écologique ;
• depuis le 1er janvier 2026, l’électricité est comptée avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3. Le ministère estimait qu’environ 850 000 logements, surtout chauffés à l’électricité, sortiraient ainsi du statut de passoire (chiffres du parc au 1er janvier 2023) ;
• selon Service-Public, un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient à 1,7 à partir du 1er janvier 2027.

Un DPE établi avant 2026 reste valable, et son propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Avant de faire une offre sur une maison chauffée à l’électricité classée F, demandez au vendeur s’il a fait cette mise à jour : le logement est peut-être déjà classé E, et la décote n’a alors plus la même justification. Pour lire le diagnostic lui-même, voir comment lire un DPE avant d’acheter.

L’audit énergétique remis par le vendeur

L’audit énergétique va plus loin que le DPE : il décrit les travaux à faire et leur prix estimé. Il est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et des immeubles dont le vendeur est l’unique propriétaire, en France métropolitaine :

En outre-mer, l’audit vaut pour les classes F et G, et s’étendra à la classe E à partir du 1er janvier 2028.

Le vendeur fait réaliser l’audit à ses frais, avant la mise en vente, par un professionnel qualifié (architecte, entreprise RGE ou diagnostiqueur certifié) qui doit visiter le logement. Il le remet à l’acheteur potentiel lors de la première visite, sur papier ou par voie électronique, puis l’annexe au dossier de diagnostic technique joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte. L’audit est valable 5 ans et son prix n’est pas réglementé.

Son contenu est utile pour négocier :

• un état des lieux du logement (isolation, chauffage, eau chaude, ventilation) et de ses pertes de chaleur ;
• au moins deux propositions de travaux couvrant six postes : murs, planchers bas, toiture, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude ;
• une proposition en plusieurs étapes, dont la dernière atteint au moins la classe B, et une proposition en une seule fois ;
• pour chaque étape : la classe atteinte, les économies d’énergie attendues, le coût estimé des travaux et les principales aides mobilisables.

Quand des contraintes techniques ou un coût jugé disproportionné (plus de la moitié de la valeur du bien) empêchent d’atteindre la classe B, un parcours aménagé fixe un objectif plus bas, de C à E selon la classe de départ.

Les coûts de l’audit sont des estimations bâties sur des prix de marché représentatifs, pas des devis, et l’audit ne vous oblige pas à faire les travaux.

Louer une passoire : le calendrier et ce qui pourrait changer

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier : un logement trop mal classé n’est plus considéré comme décent et ne peut plus être loué comme résidence principale, vide ou meublé :

L’interdiction s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement après chaque échéance. Un bail en cours n’est touché qu’à son renouvellement ou à sa reconduction. Le locataire d’un logement non décent peut saisir le juge, qui peut ordonner des travaux ou réduire le loyer. En copropriété, le juge ne peut pas ordonner de travaux si le propriétaire prouve qu’il a fait ses démarches sans succès auprès de la copropriété.

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est aussi gelé : pas de hausse entre deux locataires, pas de révision annuelle, pas de réévaluation au renouvellement. Le gel cesse quand des travaux font atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE. Les meublés de tourisme ne sont pas concernés par ces deux règles.

Ce calendrier pourrait être assoupli. Le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, doit être discuté en séance à l’Assemblée nationale à partir du 16 novembre 2026. Dans sa rédaction examinée au Sénat, il écarte la décence énergétique en cours de bail et répute l’obligation remplie quand les travaux sont impossibles (raisons techniques ou patrimoniales, refus administratif ou de la copropriété) ou quand un contrat de travaux est signé, pour trois ans au plus, cinq ans en copropriété. Cette version ne repousse pas les échéances de 2025, 2028 et 2034, et le texte peut encore changer à l’Assemblée. Au 8 novembre 2026, rien n’est définitivement voté : seules les règles en vigueur comptent pour votre calcul.

Pour un investisseur, acheter une passoire signifie donc travaux avant mise en location, loyer bloqué tant que le logement reste classé F ou G, et rendement à calculer travaux inclus : voir calculer la rentabilité locative.

Ce que coûtent les travaux et comment les chiffrer

Aucune moyenne nationale ne remplace le chiffrage du bien. Le coût dépend de la surface, de l’état de la toiture et des murs, du chauffage, des contraintes du site (zone protégée, mitoyenneté) et du niveau visé : une maison classée G peut n’avoir besoin que d’isoler ses combles et de changer de chauffage, une autre de tout reprendre.

Pour obtenir un chiffre fiable avant de signer :

1. Lisez l’audit et repérez le scénario qui correspond à votre projet (sortie du statut de passoire ou rénovation complète).
2. Revenez visiter avec une ou deux entreprises RGE, ou un architecte, et demandez des devis détaillés poste par poste.
3. Prenez rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ (0 808 800 700), gratuit et obligatoire avant de demander MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur.
4. Ajoutez une provision pour imprévus : ouvrir un mur ou une toiture ancienne révèle souvent un défaut caché. Prévoir de 10 à 20 % des devis est une hypothèse prudente, pas une règle.
5. Comptez le temps du chantier : logement inhabitable, loyer ou crédit en cours, délais d’autorisation (une isolation par l’extérieur passe en général par une déclaration préalable en mairie).

Les plafonds de MaPrimeRénov’ donnent un ordre de grandeur de ce que l’État juge finançable, pas un prix : 30 000 € HT de dépenses retenues pour un gain de deux classes, 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Un programme peut coûter bien moins, ou bien plus.

Les aides en vigueur au 8 novembre 2026

Les aides à la rénovation changent souvent, et leur guichet peut fermer : celui de MaPrimeRénov’ a été suspendu du 1er janvier au 23 février 2026, faute de budget voté. Ne comptez une aide dans votre plan de financement qu’une fois accordée par écrit.

MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur

Cette aide de l’Anah vise justement les passoires. Ses conditions, selon le guide des aides de l’Anah de septembre 2026 :

• un logement en métropole construit depuis au moins 15 ans, classé E, F ou G avant travaux, occupé comme résidence principale (au moins 3 ans après les travaux) ou loué comme tel (au moins 6 ans) ;
• un programme qui fait gagner au moins deux classes (de F à D, par exemple) et comprend au moins deux travaux d’isolation ;
• l’appui obligatoire de Mon Accompagnateur Rénov’, une structure agréée qui aide à monter le projet et suit le chantier ; sa prestation est prise en charge de 20 à 100 % selon les revenus, dans la limite de 2 000 € TTC ;
• depuis le 1er septembre 2026, pour une maison individuelle, plus aucune aide si le projet garde ou installe un chauffage au gaz ou au fioul.

Un acheteur peut déposer sa demande pendant l’achat en joignant le compromis ; l’acte de vente sera exigé avant tout versement. Cette aide ne se cumule pas avec les primes des fournisseurs d’énergie, mais se cumule avec les aides des collectivités.

MaPrimeRénov’ par geste

Le parcours par geste, réservé aux ménages aux revenus intermédiaires, modestes et très modestes, s’est beaucoup réduit en 2026 : depuis le 1er septembre 2026, ses forfaits sont recentrés sur les pompes à chaleur, et l’isolation, la ventilation et les autres chauffages n’y sont plus aidés (hors raccordement à un réseau de chaleur). Pour isoler une passoire avec MaPrimeRénov’, il faut donc passer par la rénovation d’ampleur.

Éco-prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro est accordé sans condition de ressources, pour une résidence principale achevée depuis plus de 2 ans. Il va jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale ou pour financer le reste à charge d’un dossier MaPrimeRénov’. Il peut être demandé en même temps que le prêt d’achat, les devis pouvant alors être fournis jusqu’au versement. La loi de finances pour 2024 l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Certificats d’économies d’énergie

Les fournisseurs d’énergie sont tenus par l’État de financer des économies d’énergie : ce sont les primes CEE, avec des bonus « coup de pouce » pour remplacer une chaudière au fioul, au charbon ou au gaz par une énergie renouvelable. La période en cours du dispositif va de 2026 à 2030. En règle générale, la prime doit être demandée avant de signer le devis.

Combien payer un logement classé F ou G

Le bon prix d’une passoire ne se déduit pas du prix d’un logement voisin moins un pourcentage. Il se construit à l’envers :

1. Estimez la valeur du bien une fois rénové, à partir des ventes récentes de logements comparables en bon état (voir lire les prix de vente réels DVF).
2. Retranchez le coût TTC des travaux, d’après les devis.
3. Retranchez la provision pour imprévus et les frais pendant le chantier.
4. Laissez de côté les aides tant qu’elles ne sont pas accordées : elles viendront améliorer l’opération, pas justifier un prix plus haut.

Dans cet exemple, le prix affiché dépasse de 26 500 € ce que l’acheteur peut payer, travaux compris. Si cet acheteur, un ménage aux revenus intermédiaires, obtient MaPrimeRénov’ pour un gain de trois classes, l’aide atteint au plus 45 % de 40 000 € HT, soit 18 000 € : une marge en plus, pas une raison de payer plus. Les frais de notaire sont mis à part, puisqu’ils s’appliquent aussi à une maison déjà rénovée.

Les notaires mesurent chaque année cette « valeur verte » : à caractéristiques comparables, ils constatent que les logements anciens classés F ou G se vendent moins cher que ceux classés D, avec un écart variable selon la région et le type de bien. Leur publication d’avril 2025, consacrée aux ventes de 2024, indique que les passoires représentaient 15 % des ventes de logements anciens en France métropolitaine hors Corse, et 31 % à Paris.

Les ventes DVF ne disent pas l’étiquette énergétique du logement vendu : un comparable peut être une passoire comme un logement refait. Sur Regroupe Immo, l’estimation tient compte du DPE, et un DPE F ou G fait partie des facteurs qui expliquent une décote dans l’estimation. Reste à vérifier que cette décote couvre bien vos devis. Pour en faire un argument, voir négocier le prix et trouver un bien sous le prix du marché.

En copropriété : plan de travaux et DPE collectif

Dans un appartement, une partie de l’étiquette dépend de l’immeuble (toiture, façades, chauffage collectif), dont les travaux se votent en assemblée générale. Trois documents disent ce qui est prévu :

• le DPE collectif de l’immeuble, obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 jusqu’à 50 lots ;
• le projet de plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire en métropole pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille : il liste les travaux des dix prochaines années, dont ceux qui améliorent la performance énergétique, et il est soumis au vote de l’assemblée générale ;
• les procès-verbaux des dernières assemblées générales, qui montrent les travaux votés, refusés ou reportés.

Quand le plan est adopté, le fonds de travaux reçoit au moins 2,5 % du montant des travaux prévus et au moins 5 % du budget prévisionnel : les charges montent, mais l’étiquette de chaque lot s’améliore. La copropriété peut obtenir MaPrimeRénov’ Copropriété : 30 % des travaux pour un gain énergétique d’au moins 35 %, 45 % pour au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement, avec 10 points de plus pour un immeuble classé F ou G qui atteint au moins la classe D.

La répartition entre vendeur et acheteur des travaux déjà votés se règle dans le compromis : faites-la préciser par le notaire.

Avant de signer : les vérifications

1. Le DPE est valable, et sa date est postérieure au 30 juin 2021.
2. Pour un logement chauffé à l’électricité, l’étiquette a été mise à jour avec le coefficient de 2026.
3. Pour une maison, l’audit énergétique vous a été remis et ses scénarios sont lisibles.
4. Des devis d’entreprises RGE confirment ou corrigent les coûts de l’audit.
5. Un conseiller France Rénov’ a confirmé les aides auxquelles vous pouvez prétendre.
6. Pour un appartement, vous avez le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux et les derniers procès-verbaux.
7. Pour un investissement locatif, le loyer espéré tient compte du calendrier de location et du gel des loyers.
8. Votre offre repose sur la valeur après travaux, et non sur le prix affiché moins un pourcentage.

Ces informations sont générales : pour une situation précise, le notaire, l’ADIL de votre département et les conseillers France Rénov’ répondent gratuitement ou dans le cadre de la vente.