Offre d’achat immobilier : la rédiger, ce qu’elle engage et comment s’en retirer

Une offre d’achat immobilier est une lettre par laquelle vous proposez au vendeur d’acheter son bien à un prix et à des conditions que vous fixez. Dès qu’elle lui parvient, elle vous engage jusqu’à la date de validité que vous avez choisie ; si le vendeur l’accepte par écrit et sans réserve, la vente est formée. Le vendeur, lui, reste libre de refuser, même une offre au prix affiché. Et aucune somme ne doit être versée avec l’offre.

L’offre d’achat n’est pas obligatoire : on peut passer directement à l’avant-contrat. Mais elle fixe le prix et le calendrier avant d’engager les frais du notaire, et elle donne au vendeur un écrit sur lequel se décider.

Ce que l’offre d’achat engage, selon le Code civil

Depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, l’offre et l’acceptation sont définies par les articles 1113 à 1122 du Code civil. Le contrat naît de la rencontre d’une offre et d’une acceptation (article 1113).

Une proposition n’est une offre que si elle comprend les éléments essentiels du contrat et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation (article 1114). Pour une vente, ces éléments sont le bien et le prix : l’article 1583 dit que la vente est parfaite entre les parties « dès qu’on est convenu de la chose et du prix ». Une lettre vague — « je serais intéressé autour de 300 000 € » — n’est qu’une invitation à négocier.

Trois règles en découlent pour l’acheteur :

• tant que l’offre n’est pas parvenue au vendeur, vous pouvez la retirer librement (article 1115) ;
• une fois reçue, elle ne peut plus être retirée avant la date de validité fixée ou, sans date, avant un délai raisonnable (article 1116) ;
• elle tombe d’elle-même (elle devient caduque) à cette date, ou en cas de décès ou d’incapacité de son auteur (article 1117).

Le silence du vendeur ne vaut pas acceptation (article 1120). Le contrat est conclu au moment où l’acceptation parvient à l’acheteur (article 1121).

Les mentions d’une offre écrite

La loi n’impose aucune forme. Service-Public.fr recommande une lettre envoyée au vendeur ou à son agent par recommandé avec avis de réception ou par courriel, qui soit précise (le bien, le prix) et ferme (la volonté d’acheter si le vendeur accepte). Une offre faite de vive voix est difficile à prouver : l’écrit protège les deux parties.

Les mentions à faire figurer :

1. L’identité de l’acheteur, et de chaque coacquéreur s’il y en a plusieurs. L’acheteur doit avoir la capacité juridique de contracter.
2. La désignation du bien : adresse complète, nature, étage, surface, annexes (cave, parking), lot de copropriété s’il est connu.
3. Le prix proposé, en chiffres et en lettres, en précisant s’il comprend ou non les honoraires de l’agence.
4. La date de l’offre et sa durée de validité.
5. Les conditions : le plus souvent, l’obtention d’un prêt (montant, durée, taux maximal), parfois l’obtention d’un permis de construire ou la vente d’un autre bien.
6. Le calendrier : la date limite de signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis), le notaire choisi, la date d’entrée dans les lieux souhaitée.

Le plan de financement (apport, prêt, prêt relais) n’est pas obligatoire, mais il pèse dans la décision du vendeur. Une attestation de votre banque ou de votre courtier le rend crédible. Voir capacité d’emprunt et dossier bancaire.

La condition de prêt sera reprise dans l’avant-contrat : quand le prix est payé avec un crédit, l’article L. 313-41 du Code de la consommation impose une condition suspensive d’obtention du prêt d’au moins un mois.

La durée de validité

Aucun texte ne fixe de durée. C’est vous qui la choisissez : Service-Public.fr indique qu’en pratique elle va de quelques jours à plusieurs mois. Un délai court, par exemple une semaine, pousse le vendeur à se décider et vous libère vite s’il ne répond pas. Un délai long vous lie plus longtemps, sans contrepartie.

Sans date dans la lettre, l’offre reste valable pendant un « délai raisonnable ». En cas de litige, le juge le fixe selon le bien, l’acheteur et les circonstances : mieux vaut écrire une date précise, « valable jusqu’au 20 novembre inclus ».

L’offre au prix affiché n’oblige pas le vendeur

Un vendeur qui reçoit une offre au prix de l’annonce n’est en principe pas obligé de vendre.

L’annonce et le mandat de vente confié à une agence ne sont pas une offre de vente qui lierait le vendeur au premier acheteur venu. Le mandat d’un agent immobilier est un mandat d’entremise : l’agent cherche un acheteur, il ne vend pas à la place du propriétaire. Pour qu’il puisse accepter une offre au nom du vendeur, le mandat doit contenir une clause expresse lui donnant le pouvoir de le représenter pour conclure la vente (loi du 2 janvier 1970 et article 72 du décret du 20 juillet 1972).

Le 12 avril 2012 (pourvoi n° 10-28.637, arrêt publié au bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt de la cour d’appel de Lyon qui obligeait une venderesse à signer le compromis d’un acheteur ayant offert le prix de l’annonce : la cour d’appel n’avait pas constaté de clause expresse de représentation dans le mandat. Le prix figurant au mandat ne suffisait donc pas.

Le vendeur n’a pas à motiver son refus. Il peut attendre une meilleure offre, préférer un acheteur sans crédit, ou renoncer à vendre. Le Code civil pose le principe : chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, et de choisir son cocontractant (article 1102).

Pour une annonce de particulier très précise, la question peut se discuter, puisqu’une offre peut être faite à des personnes indéterminées (article 1114). Une annonce qui ne dit rien des conditions ni du calendrier reste en pratique une invitation à négocier. En cas de litige, un notaire ou l’ADIL de votre département peut examiner votre situation.

Offre sous le prix, refus et contre-offre

Une offre sous le prix affiché est parfaitement légale. Le vendeur peut répondre de quatre façons, et Service-Public.fr rappelle qu’il doit le faire par écrit.

Une acceptation qui modifie votre offre, même sur un point secondaire (« d’accord, mais à 285 000 € » ou « d’accord si la vente se fait en juin »), n’est pas une acceptation : l’article 1118 en fait une nouvelle offre. C’est à vous, alors, de l’accepter, de la refuser ou de répondre par une autre proposition. Chaque échange par écrit garde la trace de ce qui a été proposé.

L’écart à proposer dépend du bien, de son prix et du marché local : le guide sur la marge de négociation détaille les ordres de grandeur et la manière de mener l’échange.

Justifier une offre sous le prix

Une offre basse sans argument se lit comme une provocation. La même offre, accompagnée de faits vérifiables, se discute. Quatre types d’arguments pèsent.

Les ventes comparables

La base DVF (demandes de valeurs foncières), publiée par l’administration fiscale, donne les prix réellement payés lors des ventes enregistrées chez le notaire, et non les prix demandés. Cherchez des ventes récentes du même type de bien, de surface proche, dans le même secteur, et calculez leur prix au mètre carré. Le guide lire les prix de vente réels explique comment éviter les comparaisons trompeuses. La base DVF ne couvre ni l’Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) ni Mayotte.

Les travaux et le DPE

Un devis d’artisan vaut mieux qu’une estimation au jugé. Toiture, électricité, salle de bains, menuiseries : chiffrez ce que vous avez constaté pendant la visite. Un DPE classé F ou G annonce des travaux d’isolation et des contraintes pour louer le bien ; voir acheter un logement classé F ou G. En copropriété, les travaux votés en assemblée générale figurent dans les procès-verbaux.

La durée en ligne et les baisses de prix

Un bien en vente depuis des mois, ou dont le prix a déjà baissé, n’a pas trouvé preneur au prix demandé. Ce n’est pas un argument à brandir, mais un élément de contexte. Sur Regroupe Immo, la fiche d’un bien réunit ses annonces sur les différents sites et garde son premier prix, chaque baisse et chaque remise en ligne ; le guide sur les baisses de prix aide à les lire.

Les défauts constatés

Vis-à-vis, bruit, absence d’ascenseur à un étage élevé, charges de copropriété lourdes : notez-les pendant la visite, avec des faits plutôt que des jugements.

Avec l’offre Pro, le dossier en PDF d’une fiche — estimation calculée sur les ventes DVF par un moteur statistique, ventes comparables, quartier — est prévu pour la banque, mais il peut aussi accompagner une offre argumentée. Le guide savoir si un bien est au bon prix explique comment se faire sa propre idée.

Plusieurs offres sur le même bien

Quand plusieurs acheteurs font une offre, le vendeur choisit librement. Aucune règle ne l’oblige à retenir la première arrivée, ni même la plus élevée : un financement plus sûr ou un calendrier plus court peut l’emporter. Une offre au prix ne donne aucune priorité sur une offre au-dessus du prix.

Le vendeur ne peut accepter qu’une offre. Dès que son acceptation parvient à un acheteur, la vente est formée avec lui (articles 1121 et 1583) ; accepter ensuite une autre offre l’exposerait à une action en justice.

Pour rendre votre offre plus solide sans monter le prix, jouez sur ce qui rassure : une attestation de financement, un apport plus élevé, une date de signature rapprochée, une durée de validité courte qui oblige à trancher.

L’inverse vaut pour vous : faire des offres sur plusieurs biens à la fois, c’est risquer deux acceptations, donc deux ventes. Chaque offre acceptée vous engage, sous réserve des conditions que vous y avez mises et du délai de rétractation de l’avant-contrat.

Se rétracter avant ou après l’acceptation

Avant que le vendeur ait reçu l’offre

Vous pouvez la retirer librement (article 1115). Prévenez le vendeur ou son agent par écrit, par le même moyen que l’offre ou plus rapide, pour que votre retrait arrive avant elle.

Après réception, avant l’acceptation

L’offre ne peut plus être retirée avant sa date de validité (article 1116). Si vous la retirez malgré tout, la vente ne peut plus se former : le vendeur ne peut pas vous forcer à acheter. Mais vous engagez votre responsabilité, et le vendeur peut demander réparation du préjudice subi, sans pouvoir réclamer les gains qu’il attendait de la vente.

Après l’acceptation

La vente est formée dès que l’acceptation écrite et sans réserve vous parvient, même par courriel. La Cour de cassation l’a jugé le 22 juin 2023 (pourvoi n° 22-16.498) : ni l’offre ni son acceptation ne faisaient de la signature d’une promesse une condition de la vente, qui était donc parfaite. Dans la même affaire, le 7 mai 2026 (pourvoi n° 24-22.425), elle a précisé que l’accord ferme du vendeur sur un objet et un prix suffit, même si l’offre ne correspond pas exactement au mandat confié à l’agence.

Le vendeur qui a accepté ne peut plus revenir en arrière : s’il refuse de signer, l’acheteur peut demander au juge l’exécution forcée de la vente, et des dommages et intérêts.

L’acheteur garde deux portes de sortie. D’abord les conditions suspensives écrites dans l’offre puis dans l’avant-contrat, comme le refus du prêt. Ensuite le délai de rétractation de dix jours de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, réservé à l’acquéreur non professionnel d’un logement : il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l’avant-contrat signé, ou de sa remise en main propre par le professionnel. Une rétractation dans ce délai ne coûte rien.

Le calendrier complet, de l’offre à l’acte chez le notaire, est détaillé dans le guide sur les étapes d’un achat immobilier.

Aucune somme à verser avec l’offre

Un vendeur ou un intermédiaire qui demande un chèque « pour bloquer le bien » à la signature de l’offre agit contre la loi. L’article 1589-1 du Code civil frappe de nullité tout engagement unilatéral d’acheter un bien immobilier pour lequel un versement est exigé ou reçu, « quelle qu’en soit la cause et la forme ». Une offre accompagnée d’un versement est donc nulle.

L’argent n’intervient qu’à l’avant-contrat, et même là, il est encadré. L’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation interdit de recevoir le moindre versement de l’acquéreur non professionnel avant la fin du délai de rétractation de dix jours. Le texte prévoit des exceptions, notamment pour le neuf. Pour un logement existant vendu par un intermédiaire mandaté, un versement peut être reçu par un professionnel disposant d’une garantie financière ; en cas de rétractation, les fonds sont rendus dans les vingt et un jours. Exiger ou recevoir un versement en dehors de ces règles est puni de 30 000 € d’amende.

Le dépôt de garantie du compromis, en général 10 % du prix selon Service-Public.fr, est versé sur le compte séquestre du notaire, puis déduit du prix à la signature de l’acte. Il est rendu si une condition suspensive ne se réalise pas.

Côté vendeur, les choix de l’agence se lisent dans le mandat : le guide sur les mandats simple et exclusif explique ce qu’ils changent pour l’acheteur. Pour une situation particulière, le notaire ou l’ADIL reste l’interlocuteur.