Étapes d’un achat immobilier : de l’offre d’achat à la remise des clés

Un achat immobilier dans l’ancien suit toujours le même chemin : fixer son budget, trouver le bien, faire une offre, signer un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), puis, environ trois mois plus tard, signer l’acte authentique chez le notaire et recevoir les clés. Entre les deux signatures, la loi protège l’acheteur par un délai de rétractation de 10 jours et par des conditions suspensives, dont celle du prêt. Les quinze étapes ci-dessous suivent cet ordre, avec les délais légaux en vigueur au 8 novembre 2026.

Les quinze étapes en un coup d’œil

1. Fixer son budget et sa capacité d’emprunt.
2. Chercher et visiter.
3. Faire une offre d’achat.
4. Signer l’avant-contrat : compromis ou promesse unilatérale de vente.
5. Lire le dossier de diagnostics techniques.
6. Profiter du délai de rétractation de 10 jours.
7. Vérifier les conditions suspensives.
8. Verser le dépôt de garantie, placé sous séquestre.
9. Attendre la purge du droit de préemption urbain.
10. Déposer les demandes de prêt.
11. Recevoir l’offre de prêt et respecter le délai de réflexion de 10 jours.
12. Faire le point sur la copropriété.
13. Signer l’acte authentique chez le notaire.
14. Recevoir les clés.
15. Payer les frais.

Les étapes 9 à 12 se déroulent en même temps : le notaire rassemble les pièces pendant que l’acheteur obtient son financement.

Avant de signer : budget, recherche et offre

1. Fixer son budget et sa capacité d’emprunt

Le budget se calcule frais compris : prix du bien, frais de notaire, frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acheteur, garantie du prêt et travaux éventuels. La banque vérifie que les dépenses de logement ne dépassent pas, en principe, 35 % des revenus, et la durée d’un prêt immobilier ne dépasse en général pas 25 ans (Service-Public). Une attestation de financement obtenue avant les visites rassure ensuite le vendeur. Le calcul est détaillé dans le guide capacité d’emprunt et dossier bancaire.

2. Chercher et visiter

Une même maison peut être publiée en même temps sur les grands portails, par plusieurs agences, par un réseau de mandataires et par le notaire du vendeur, parfois à des prix différents. Sur Regroupe Immo, une recherche réunit les annonces de plus de 10 000 sites et fusionne celles d’un même bien en une fiche qui garde son historique de prix ; une alerte prévient par e-mail ou par notification dès qu’une annonce correspondante paraît.

Lors de la première visite, le vendeur doit remettre l’état des risques du bien (Service-Public). Demandez aussi le montant des charges et de la taxe foncière : voir les points à vérifier pendant une visite.

3. Faire une offre d’achat

L’offre d’achat est une proposition écrite de prix adressée au vendeur. S’il l’accepte, la vente est réputée conclue et un avant-contrat est ensuite signé ; l’acheteur d’un logement garde néanmoins son délai de rétractation de 10 jours, qui commencera après cet avant-contrat (notaires de France). Aucune somme ne peut être exigée avec une offre : un engagement d’acheter assorti d’un versement est nul (article 1589-1 du Code civil). Les notaires conseillent de laisser au vendeur un délai de réponse court, une semaine ou quinze jours.

Avant de fixer le prix, comparez-le aux ventes réelles du secteur. Regroupe Immo montre l’historique des prix de chaque annonce et, pour les maisons et appartements qui ont des ventes comparables, une estimation calculée sur les ventes enregistrées chez le notaire (base DVF). Voir aussi rédiger une offre d’achat et savoir si un bien est au bon prix.

L’avant-contrat et ses annexes

4. Signer le compromis ou la promesse unilatérale de vente

L’avant-contrat fixe le prix, les conditions de la vente et la date limite de signature de l’acte. Il se signe chez un notaire ou sous signature privée, avec une agence ou entre particuliers. Deux formes existent.

• Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage le vendeur et l’acheteur dès la signature. L’acheteur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, déduit du prix le jour de l’acte. La plupart des compromis contiennent aussi une clause pénale : une somme forfaitaire due au vendeur par l’acquéreur qui refuse ensuite de signer la vente.
• La promesse unilatérale engage le vendeur seul : il réserve le bien à l’acheteur, qui dispose d’une option pour acheter pendant un délai fixé, généralement deux à trois mois. L’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, en principe de 10 % du prix selon les notaires (entre 5 et 10 % selon Service-Public), que le vendeur garde si l’acheteur renonce hors des cas prévus au contrat. Signée sous signature privée, la promesse unilatérale doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours qui suivent son acceptation par l’acheteur, sous peine de nullité ; les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 €.

Pour un appartement affiché 200 000 €, pris comme exemple, un dépôt de garantie de 5 % représente 10 000 €, et une indemnité d’immobilisation de 10 % représente 20 000 €.

5. Lire le dossier de diagnostics techniques

Le vendeur fournit un dossier de diagnostics techniques, annexé à l’avant-contrat ou, à défaut, à l’acte de vente. Son contenu dépend de l’âge et de la situation du logement.

S’y ajoutent selon les cas les diagnostics mérule et bruit des aéroports, et, pour un lot de copropriété, la surface privative dite loi Carrez. L’audit énergétique est exigé pour les maisons classées E depuis le 1er janvier 2025, après les classes F et G en 2023.

Sans état des risques, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix. Voir aussi lire un DPE avant d’acheter et risques naturels et pollution.

Les protections de l’acheteur après la signature

6. Le délai de rétractation de 10 jours

L’acheteur non professionnel d’un logement peut renoncer à l’achat pendant 10 jours, sans motif ni pénalité (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le vendeur, lui, n’a pas ce droit.

• Point de départ : le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception qui notifie l’avant-contrat à l’acheteur. Quand la vente passe par un professionnel mandaté, l’acte peut aussi être remis en main propre ; le délai part alors du lendemain de cette remise.
• Décompte : les 10 jours sont des jours calendaires. Un délai qui finit un samedi, un dimanche ou un jour férié est reporté au premier jour ouvrable suivant.
• Forme : la rétractation s’adresse au vendeur dans les mêmes formes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par un autre moyen qui date la réception avec certitude, avant la fin du délai.
• Copropriété : si les documents de copropriété obligatoires ne sont pas remis au plus tard à la signature de l’avant-contrat, le délai ne court qu’à partir du lendemain de leur remise.
• Sans avant-contrat : quand la vente passe directement à l’acte authentique, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte, pendant lequel l’acte ne peut pas être signé.

7. Les conditions suspensives

Une condition suspensive subordonne la vente à un événement : s’il ne se produit pas, l’avant-contrat tombe et l’acheteur récupère les sommes versées.

• Le prêt : si l’achat est financé par un crédit, l’avant-contrat doit le dire et fixer le délai pour l’obtenir, qui ne peut pas être inférieur à un mois (articles L313-40 à L313-45 du Code de la consommation). Si le prêt est refusé, le vendeur rembourse les sommes versées sans retenue ni indemnité. L’acheteur qui paie sans emprunter écrit de sa main qu’il renonce à cette protection ; s’il recourt finalement à un prêt qui lui est refusé, il ne peut plus se retirer sans frais.
• Les autres conditions courantes : le non-exercice du droit de préemption, l’obtention d’un certificat d’urbanisme sans servitude grave, des travaux à réaliser par le vendeur. D’autres se négocient, comme la vente préalable du logement actuel de l’acheteur.

Une clause de prêt précise — montant, durée, taux maximal — protège mieux qu’une formule générale. Les parties peuvent aussi prévoir un délai plus long qu’un mois, ou le prolonger d’un commun accord.

8. Le dépôt de garantie et le séquestre

Pendant le délai de rétractation, l’acheteur ne doit rien verser. Seule exception : quand la vente passe par un professionnel mandaté, un professionnel disposant d’une garantie financière peut recevoir les fonds, et il les restitue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation (article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Le dépôt de garantie du compromis, ou l’indemnité d’immobilisation de la promesse, est le plus souvent versé sur le compte séquestre du notaire. La somme y reste bloquée jusqu’à l’acte, où elle est déduite du prix. Elle est rendue à l’acheteur si une condition suspensive n’est pas remplie ; elle revient au vendeur si l’acheteur renonce sans motif prévu au contrat.

Entre le compromis et l’acte de vente

9. La purge du droit de préemption urbain

Quand le bien se trouve dans une zone où la commune a institué un droit de préemption, le notaire adresse à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La commune dispose de deux mois après sa réception pour acheter à la place de l’acquéreur ; son silence vaut renonciation. Une demande de documents ou de visite de sa part prolonge ce délai. Si la commune préempte, l’acheteur perd le bien mais récupère son dépôt, grâce à la condition suspensive. Ces deux mois fixent souvent la date la plus proche possible de l’acte quand la mairie ne répond pas plus tôt.

10. Déposer les demandes de prêt

L’avant-contrat fixe en général un délai pour déposer les demandes de prêt et pour en justifier auprès du vendeur. Le dossier réunit pièces d’identité, bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte et avant-contrat signé. L’assurance emprunteur peut être souscrite ailleurs qu’à la banque, à garanties équivalentes. Gardez par écrit les réponses des banques : en cas d’échec, c’est la preuve du refus qui permet de récupérer le dépôt.

11. L’offre de prêt et le délai de réflexion de 10 jours

Une fois le dossier accepté, la banque envoie une offre de prêt, dont elle doit maintenir les conditions au moins 30 jours après sa réception. L’emprunteur ne peut l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours, qui court à partir du lendemain de la réception et ne peut pas être raccourci : une offre reçue le 1er février s’accepte au plus tôt le 12 février (Service-Public). L’acceptation se renvoie datée et signée par courrier, ou par un autre moyen convenu avec la banque. Les fonds du prêt sont ensuite versés au notaire pour la signature.

12. Faire le point sur la copropriété

Pour un appartement, l’avant-contrat doit être accompagné des documents de copropriété : fiche synthétique, règlement, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d’entretien, plan pluriannuel de travaux s’il existe, charges des deux derniers exercices, sommes dues au syndicat et état des impayés. Avant l’acte, le syndic établit un état daté, transmis au notaire, qui arrête les sommes dues entre le vendeur et le syndicat.

Relisez les procès-verbaux pour repérer les travaux votés ou en discussion. Par défaut, une dépense hors budget prévisionnel, comme des travaux, est payée par celui qui est copropriétaire quand elle devient exigible ; l’acte peut prévoir une autre répartition, mais cet accord ne lie que le vendeur et l’acheteur, pas le syndic.

La signature de l’acte, les clés et les frais

13. Signer l’acte authentique chez le notaire

Le notaire fixe le rendez-vous quand tout est réuni. Il lit l’acte, qui reprend le prix, les modalités de paiement, les annexes et les dates de transfert de propriété et de jouissance. L’acheteur devient propriétaire à la signature et reçoit une attestation de propriété. La présence physique n’est pas obligatoire : on peut donner une procuration ou signer à distance par visioconférence, avec une signature électronique (Service-Public).

Le prix se paie par virement, obligatoire à partir de 3 000 €. En pratique, le notaire demande que l’apport et le prêt soient sur son compte avant le rendez-vous. Le titre de propriété, copie de l’acte publiée au service de la publicité foncière, arrive environ six mois après la signature.

14. Recevoir les clés

Les clés sont remises à la signature de l’acte, sauf si celui-ci prévoit une entrée en jouissance plus tardive, par exemple quand le vendeur reste quelques semaines. Une dernière visite, le jour même ou la veille, permet de vérifier que le logement n’a pas changé : équipements laissés comme prévu, absence de dégâts, pièces vidées. Relevez les compteurs et faites démarrer l’assurance habitation au jour de la remise des clés.

15. Payer les frais

Les frais d’acquisition, dits frais de notaire, sont payés par l’acheteur, sauf accord contraire, en même temps que le prix. Ils comprennent surtout des droits et taxes reversés au département, à la commune et à l’État, puis la rémunération réglementée du notaire et des débours. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements peuvent relever leurs droits de mutation, et la plupart l’ont fait ; la hausse ne s’applique pas, sous conditions, aux primo-accédants. Le guide frais de notaire détaille le calcul. S’y ajoutent les frais de dossier et de garantie du prêt, et, selon l’acte, le remboursement au vendeur d’une part de la taxe foncière de l’année.

Délais typiques, du compromis à l’acte de vente

Ces durées sont des ordres de grandeur pour un achat dans l’ancien. Les délais légaux sont des minimums ou des maximums fixés par les textes ; les autres dépendent du dossier, de la banque et de la mairie.

Les erreurs à éviter

• Verser de l’argent avec l’offre d’achat. Aucune somme ne peut être exigée à ce stade : un engagement d’acheter assorti d’un versement est nul.
• Signer sans lire les annexes. Les diagnostics et les procès-verbaux d’assemblée générale se lisent pendant les 10 jours de rétractation, pas après : un DPE classé F ou G, des travaux votés ou un risque naturel changent la valeur d’un bien.
• Accepter une condition de prêt floue. Sans montant, durée ni taux maximal, la protection devient difficile à faire jouer, et un délai d’un mois laisse peu de marge.
• Renoncer à la condition de prêt sans financement certain. La mention manuscrite de renonciation prive l’acheteur du remboursement de son dépôt si un prêt lui est finalement refusé.
• Laisser passer le délai prévu pour les demandes de prêt. L’acheteur qui ne dépose pas ses demandes à temps, ou ne peut pas prouver les refus, risque de perdre son dépôt de garantie.
• Accepter l’offre de prêt avant le 11e jour. Le délai de réflexion de 10 jours ne peut pas être réduit, même à la demande de l’emprunteur.
• Virer les fonds sans vérifier le destinataire. De faux courriels au nom de notaires circulent : les adresses du notariat se terminent par notaires.fr, et un appel à l’office avant tout virement lève le doute.
• Donner congé de son logement trop tôt. Tant que les conditions suspensives ne sont pas levées, la date de l’acte n’est pas certaine : calez le préavis sur la date de l’acte, pas sur celle du compromis.