Mandat simple, exclusif ou semi-exclusif : ce que cela change pour l’acheteur

Un mandat simple permet au vendeur de confier son bien à plusieurs agences et de le vendre lui-même. Un mandat exclusif le réserve à une seule agence, seule habilitée à le vendre. Un mandat semi-exclusif le confie à une seule agence, mais le propriétaire garde le droit de trouver lui-même un acheteur. Pour l’acheteur, ce choix décide de l’interlocuteur, du nombre d’annonces publiées pour un même bien et de la façon de lire le prix : dans les trois cas, le mandat fixe les honoraires de l’agence et dit qui les paie, le vendeur ou l’acquéreur.

Le cadre légal : un mandat écrit, numéroté et limité dans le temps

Un agent immobilier ne peut ni faire visiter ni négocier un bien sans un mandat écrit, signé avant toute mise en relation. La règle vient de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Seul un professionnel titulaire de la carte « T » (transactions sur immeubles et fonds de commerce) peut signer ce mandat. Les salariés et les agents commerciaux qui négocient pour une agence agissent pour le compte d’un titulaire de cette carte et doivent pouvoir justifier de leur habilitation.

Le mandat de vente comporte des mentions obligatoires, rappelées par Service-Public (fiche vérifiée le 19 septembre 2025) :

• l’identité du vendeur et de l’agent, et le numéro de la carte professionnelle ;
• la description du bien, son prix et la durée du mandat ;
• le montant des honoraires et la personne qui les paie ;
• les moyens de diffusion des annonces ;
• le numéro d’inscription au registre des mandats de l’agence, porté sur l’exemplaire du vendeur.

Le registre des mandats recense tous les mandats de l’agence par ordre chronologique. Un mandat sans limitation de durée est nul (article 7 de la loi Hoguet) ; le plus souvent, il est signé pour trois mois.

Les honoraires ne sont dus qu’une fois la vente effectivement conclue : aucune somme ne peut être exigée avant (article 6 de la loi Hoguet). L’agent les perçoit après la signature de l’acte authentique chez le notaire, et seule la personne désignée dans le mandat peut les payer (article 73 du décret de 1972).

Les trois mandats en détail

Le mandat simple

Avec un mandat simple, le propriétaire peut signer avec autant d’agences qu’il le souhaite et continuer à chercher un acheteur lui-même, par exemple en publiant une annonce de particulier. Seule l’agence par l’entremise de laquelle la vente est conclue touche une commission ; les autres ne reçoivent rien.

C’est le mandat qui produit le plus d’annonces pour un même bien. Chaque agence publie la sienne, sur son site et sur les grands portails, avec ses photos, sa description et ses honoraires. Regroupe Immo réunit les annonces de plus de 10 000 sites : un bien confié à plusieurs agences y arrive par plusieurs annonces, que la fusion des doublons rassemble. Le phénomène est détaillé dans le guide sur les annonces immobilières en double.

Le mandat exclusif

Avec un mandat exclusif, une seule agence est habilitée à vendre le bien, et le propriétaire ne peut pas le vendre lui-même pendant la durée du mandat. La clause d’exclusivité doit figurer en caractères très apparents. Elle précise les actions que l’agent s’engage à mener et la fréquence de ses comptes rendus au vendeur (article 6 de la loi Hoguet).

Le mandat exclusif comporte une période irrévocable de trois mois. Passé ce délai, le vendeur comme l’agence peuvent y mettre fin à tout moment, avec un préavis d’au moins quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception (article 78 du décret de 1972). Selon Service-Public, le mandat exclusif ne peut pas être reconduit tacitement : pour continuer, il faut en signer un nouveau.

Un vendeur qui vend seul malgré l’exclusivité s’expose à la clause pénale prévue au mandat. Son montant ne peut pas dépasser celui des honoraires stipulés.

Le mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est signé avec une seule agence, mais le propriétaire garde le droit de trouver lui-même un acheteur. Selon le contrat, il peut alors vendre de particulier à particulier sans honoraires, ou adresser l’acheteur à l’agence, qui facture des honoraires réduits. D’après Service-Public, sa durée et sa résiliation suivent les règles du mandat simple.

Tableau comparatif des trois mandats

Ce que le type de mandat change pour l’acheteur

Qui contacter

Pour un bien en exclusivité, l’acheteur n’a qu’un interlocuteur : l’agence titulaire du mandat. Même si l’annonce apparaît sur plusieurs sites, elle est publiée par cette agence ou pour son compte, et c’est elle qui organise les visites, transmet les offres et réunit les documents.

Pour un bien en mandat simple, l’acheteur peut contacter l’agence de son choix, ou le vendeur s’il a publié sa propre annonce. Le choix du premier contact compte : l’agence qui fait visiter est en général celle qui transmet l’offre (voir plus bas le cas de l’agence qui a fait visiter en premier).

Les honoraires et qui les paie

Les honoraires d’agence sont libres. Chaque agence fixe son barème et doit l’afficher toutes taxes comprises, à l’entrée de ses locaux, en vitrine et sur son site. Depuis le 1er avril 2022, ce barème est un barème de prix maximums (arrêté du 10 janvier 2017, modifié par l’arrêté du 26 janvier 2022) : les honoraires réellement facturés peuvent être plus bas. Le mandat dit qui les paie : le vendeur, l’acquéreur, ou les deux en partage.

En mandat simple, deux agences peuvent donc annoncer le même bien avec des honoraires différents, et donc des prix honoraires inclus différents. Le prix hors honoraires de chaque annonce est le meilleur point de comparaison.

La marge de négociation

Le type de mandat ne fixe pas, à lui seul, la marge de négociation. En exclusivité, une seule agence connaît les visites, les offres reçues et les attentes du vendeur ; elle est l’unique canal de la discussion. En mandat simple, la concurrence entre agences peut faire bouger le prix, mais plusieurs offres peuvent aussi arriver en même temps par des agences différentes, et le vendeur choisit.

Les honoraires, eux, se discutent : le barème affiché est un maximum. Pour préparer la négociation du prix, voir le guide sur la marge de négociation.

La rapidité

En mandat simple, plusieurs agences, et parfois le vendeur lui-même, cherchent un acheteur en même temps. Le vendeur peut accepter la première offre qui lui convient, quel que soit le canal par lequel elle arrive. Pour un bien recherché, l’essentiel est d’être prévenu dès la première annonce, quelle que soit l’agence qui la publie : voir le guide sur les alertes immobilières.

En exclusivité, toutes les offres passent par la même agence, qui les transmet au vendeur. L’acheteur sait à qui s’adresser, mais il ne peut pas découvrir le bien plus tôt par un autre intermédiaire.

Les informations disponibles

En mandat simple, les annonces d’un même bien ne disent pas toujours la même chose : surface, nombre de pièces, photos, date de mise en vente, prix. L’une peut être à jour, l’autre non. Comparer toutes les annonces permet de repérer une baisse de prix appliquée par une agence et pas par une autre, ou une surface qui varie d’une annonce à l’autre.

Sur Regroupe Immo, un bien confié à plusieurs agences apparaît en une seule fiche qui liste chaque annonce et son prix. La fusion compare les photos, les caractéristiques et l’adresse ; quelques doublons subsistent malgré tout.

En exclusivité, l’information vient d’une seule source. Les écarts entre annonces sont plus rares, mais rien ne permet de recouper ce que dit l’agence : demandez les diagnostics, les documents de copropriété et le montant de la taxe foncière avant de faire une offre.

Lire le prix d’une annonce : honoraires inclus et hors honoraires

L’arrêté du 10 janvier 2017, en vigueur depuis le 1er avril 2017, fixe ce que doit indiquer toute annonce de vente d’un bien déterminé, quel que soit le support :

1. le prix de vente du bien ;
2. la personne qui paiera les honoraires à l’issue de la transaction ;
3. si l’acquéreur les paie, leur montant toutes taxes comprises, exprimé en pourcentage du prix hors honoraires et précédé de la mention « Honoraires : ».

Quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce donne le prix honoraires inclus et le prix hors honoraires, le premier en caractères plus grands. Quand ils sont à la charge du vendeur, l’annonce affiche un seul prix, celui que paie l’acheteur, et indique que les honoraires sont payés par le vendeur ; l’arrêté interdit d’inclure dans le prix affiché la part d’honoraires due par le vendeur. Quand ils sont partagés, l’annonce le précise.

Le payeur des honoraires a aussi un effet sur les frais de notaire. Quand le mandat met la commission à la charge de l’acquéreur, elle n’entre pas dans l’assiette des droits de mutation, qui forment la plus grosse part des frais de notaire : ces droits se calculent sur le prix hors honoraires (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, paragraphe 30). Une commission prévue à la charge du vendeur mais payée en pratique par l’acquéreur s’ajoute au contraire au prix taxé (paragraphe 40). Le notaire applique la règle selon ce que disent le mandat et l’acte. Le calcul complet figure dans le guide sur les frais de notaire.

L’agence qui a fait visiter en premier : qui a droit aux honoraires

Le bon de visite que signe l’acheteur n’a pas valeur de mandat et ne donne pas droit, à lui seul, à des honoraires, rappelle Service-Public. En mandat simple, seule l’agence par l’entremise de laquelle la vente est conclue est payée. Le bon de visite sert surtout de preuve : il montre qu’une agence a présenté le bien à cet acheteur, à une date donnée.

Cette preuve compte dans deux situations :

• le mandat peut comporter une clause pénale : si le vendeur vend à un acheteur présenté par l’agence, il lui doit une indemnité, y compris après la fin du mandat, pendant une durée fixée par le contrat, que Service-Public situe jusqu’à 24 mois ;
• l’acheteur qui contourne l’agence de façon frauduleuse peut lui-même être condamné à l’indemniser.

Ce second point a été confirmé le 7 mai 2026 par la Cour de cassation (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-10.637, arrêt publié au Bulletin). Un acquéreur, bien qu’il ne soit pas partie au mandat de vente, engage sa responsabilité envers l’agent lorsque la perte de la commission procède de manœuvres frauduleuses. Dans cette affaire, les acheteurs avaient visité une villa avec l’agence, puis signé une promesse directement avec les vendeurs, à son insu, et l’acte de vente ne mentionnait plus l’agence. La cour d’appel les avait condamnés à verser des dommages et intérêts correspondant à la commission perdue, et la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi.

L’arrêt exige des manœuvres frauduleuses, mais écarter sciemment l’agence qui a présenté le bien expose à ce risque. Quelques règles de conduite :

1. Notez par quelle agence vous avez découvert et visité le bien, et à quelle date.
2. Si le même bien est proposé ailleurs à un prix inférieur, dites-le à l’agence qui vous l’a fait visiter : elle peut en parler au vendeur ou revoir ses honoraires.
3. Faites votre offre par écrit, par l’agence qui vous a fait visiter, et demandez le numéro de son mandat.
4. Avant de traiter directement avec le vendeur un bien visité par une agence, demandez conseil à un notaire ou à l’ADIL de votre département.

Pour la rédaction de l’offre elle-même, voir le guide sur l’offre d’achat immobilier.

Le mandat de recherche : quand l’acheteur confie la recherche

L’acheteur peut lui aussi signer un mandat : le mandat de recherche, confié à un agent immobilier ou à un chasseur immobilier titulaire de la carte « T ». La recherche fait partie des opérations encadrées par la loi Hoguet (article 1er), et le mandat de recherche obéit aux mêmes exigences que le mandat de vente.

• Il est écrit, limité dans le temps et inscrit au registre des mandats du professionnel.
• Il décrit le bien recherché (type, secteur, budget, critères) et fixe les honoraires, à la charge de l’acheteur.
• Aucuns frais de recherche ni honoraires ne peuvent être exigés avant que l’achat soit effectivement conclu (article 6 de la loi Hoguet).
• S’il est exclusif, il peut être résilié à tout moment après trois mois, avec un préavis de quinze jours : la loi impose de reproduire cette règle de l’article 78 du décret en caractères très apparents (article 7 de la loi Hoguet).
• S’il est signé hors des locaux du professionnel, à votre domicile par exemple, il ouvre en principe un délai de rétractation de 14 jours (article L221-18 du code de la consommation).

Un point à régler dès la signature : le cas d’un bien déjà en vente par une agence dont les honoraires sont à la charge de l’acquéreur. Demandez comment les deux rémunérations s’articulent, pour ne pas payer deux intermédiaires sans l’avoir prévu.

Les points à vérifier avant de faire une offre

1. Le type de mandat : demandez-le à l’agence ; la mention « exclusivité » sur une annonce l’indique souvent.
2. Le numéro du mandat au registre et le nom du titulaire de la carte « T ».
3. La personne qui paie les honoraires et leur montant, en pourcentage du prix hors honoraires.
4. Le prix hors honoraires de chaque annonce du même bien, pour comparer ce que chacune demande pour le bien.
5. L’historique du bien : depuis quand il est en vente et si son prix a baissé. Sur Regroupe Immo, chaque fiche garde le premier prix et chaque changement ; voir le guide sur les baisses de prix.
6. L’agence par laquelle vous avez visité, pour savoir par qui faire passer l’offre.

Ces vérifications ne remplacent pas un conseil juridique : en cas de doute sur un mandat ou sur des honoraires, l’ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits, et le notaire chargé de la vente peuvent répondre aux questions de l’acheteur.