Acheter un bien immobilier aux enchères : ventes judiciaires, notariales ou en ligne

Acheter un bien immobilier aux enchères, c’est l’emporter lors d’une vente publique où le bien revient au dernier et plus offrant enchérisseur. Il existe quatre circuits : la vente judiciaire au tribunal, où un avocat est obligatoire, la vente notariale volontaire en salle, la vente notariale interactive en ligne et la vente des biens de l’État. Au tribunal comme chez le notaire en salle, vous déposez une garantie avant d’enchérir, puis vous payez le prix et les frais en quelques semaines, sans délai de rétractation ni condition suspensive de prêt.

Ces ventes portent sur des biens saisis, des successions, des indivisions à partager ou des biens dont le propriétaire veut une vente rapide et transparente. Elles sont ouvertes aux particuliers, qui peuvent y acheter leur résidence principale. Mais les règles s’écartent beaucoup de celles d’une vente classique, et presque tout se joue avant le jour des enchères.

Les quatre sortes de ventes aux enchères immobilières

Les ventes judiciaires

Une vente judiciaire est ordonnée par un juge. Beaucoup sont des saisies immobilières : un créancier, souvent une banque, fait vendre le bien d’un débiteur qui ne paie plus. D’autres sont des licitations, quand le juge ordonne la vente d’un bien détenu en indivision, par exemple par des héritiers qui ne s’entendent pas.

La vente a lieu à l’audience d’adjudication du juge de l’exécution. Les enchères y sont portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire où la vente se tient (article R322-40 du code des procédures civiles d’exécution) : même présent dans la salle, vous ne pouvez pas enchérir vous-même. Un avocat ne peut représenter qu’un seul enchérisseur. Le débiteur saisi, les magistrats du tribunal et les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure ne peuvent pas enchérir.

Les ventes notariales en salle

La vente notariale est volontaire : c’est le propriétaire qui choisit ce mode de vente, par exemple pour une succession ou un bien difficile à estimer. Le notaire l’organise, souvent dans les locaux de la chambre des notaires, parfois près du bien. Elle est ouverte à tous et se fait sans avocat : vous portez vos enchères vous-même. Elle se déroule le plus souvent « à la bougie » : l’adjudication est prononcée quand deux feux successifs s’éteignent sans nouvelle enchère.

Les ventes notariales interactives en ligne

Les notaires proposent aussi une vente en ligne. Après les visites, les candidats agréés par le notaire déposent leurs offres sur internet, visibles en temps réel, pendant une période fixée à l’avance, en général de 24 à 48 heures. Il n’y a pas d’adjudication : le vendeur retient l’offre qui répond le mieux aux critères annoncés, qui n’est pas forcément la plus haute, car le financement compte aussi.

Un avant-contrat classique est ensuite signé chez le notaire. Il peut contenir des conditions suspensives, notamment d’obtention de prêt, et l’acquéreur garde le délai de rétractation de 10 jours d’un achat ordinaire. C’est la forme d’enchère la plus proche d’une vente classique.

Les ventes de l’État

La Direction de l’immobilier de l’État vend les biens devenus inutiles au service public : logements, bureaux, terrains, bâtiments divers. Les annonces sont publiées sur le site officiel des cessions immobilières de l’État. Trois procédures existent :

• l’appel d’offres, avec une offre écrite remise avant une date limite, choisie selon le prix et les garanties de paiement ;
• l’adjudication, organisée avec la chambre des notaires, où les candidats portent eux-mêmes leurs enchères ;
• les enchères en ligne, conduites par un prestataire pendant 24 à 72 heures, l’État restant seul à choisir l’acquéreur.

Dans les trois cas, la commune peut exercer un droit de priorité et acheter le bien à votre place. En vente en ligne, la commission du prestataire est payée par l’acquéreur et comprise dans son offre.

Avant la vente : lire le cahier des conditions et visiter

Chaque vente aux enchères repose sur un cahier des conditions de vente (ou cahier des charges). Pour une vente judiciaire, il est rédigé par l’avocat du créancier qui poursuit la vente, déposé au greffe du juge de l’exécution et consultable au greffe ou au cabinet de cet avocat. Pour une vente notariale, il se consulte à l’étude ou sur le site du notaire.

Ce document fait foi : ce qui n’y figure pas ne vous sera pas garanti. Lisez-le en entier, en vérifiant en particulier :

• l’occupation du bien : libre, loué (bail, loyer, échéance) ou occupé par le propriétaire saisi ;
• les diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les cas (voir le guide du DPE) ;
• la copropriété : montant des charges, travaux votés, procédures en cours ;
• l’urbanisme et les servitudes ;
• la mise à prix, les frais annoncés, le délai de paiement et les pénalités de retard ;
• la date d’entrée en jouissance.

Les visites sont rares et brèves. Pour une vente judiciaire, une visite, souvent collective, est en général organisée par un commissaire de justice à une date fixée à l’avance. Les notaires organisent le plus souvent deux ou trois visites dans les semaines qui précèdent la vente. Venez avec la liste de points à vérifier pendant une visite et, si possible, avec un artisan capable de chiffrer les travaux : vous n’aurez pas d’autre occasion.

Le jour des enchères, étape par étape

Au tribunal

1. Vous signez un pouvoir à votre avocat, avec votre identité complète et le prix maximum auquel il peut enchérir.
2. Vous lui remettez une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 € (article R322-41). Pour un logement, vous remettez aussi une attestation sur l’honneur qui précise si le bien est destiné à votre occupation personnelle et si vous avez fait l’objet de certaines condamnations, notamment visant les marchands de sommeil (article R322-41-1). Certains avocats demandent en plus une provision pour les frais.
3. À l’audience, les frais de poursuite taxés sont annoncés avant l’ouverture des enchères, et le juge rappelle que celles-ci partent de la mise à prix.
4. Les enchères sont pures et simples : chacune doit couvrir la précédente. Elles sont closes 90 secondes après la dernière enchère (article R322-45).
5. Le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Son avocat déclare son identité au greffe avant la fin de l’audience. Les autres enchérisseurs récupèrent leur garantie.

Chez le notaire

1. Vous déposez un chèque de banque de consignation, souvent égal à 20 % de la mise à prix, avec une pièce d’identité, et vous recevez un numéro d’enchérisseur.
2. Le notaire annonce la mise à prix et le montant des frais à la charge de l’adjudicataire.
3. Les enchères s’ouvrent. L’adjudication est prononcée après l’extinction de deux feux successifs sans nouvelle enchère, chaque feu durant de 15 à 30 secondes.
4. Le procès-verbal d’adjudication vaut acte de vente. Le chèque de l’adjudicataire est encaissé et s’impute sur le prix ; les autres sont rendus.

La surenchère du dixième : une vente pas encore définitive

Une adjudication au tribunal n’est pas définitive le jour même. Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal dans les 10 jours qui suivent l’adjudication (articles R322-50 et R322-51). Elle passe obligatoirement par un avocat, qui atteste avoir reçu une caution bancaire ou un chèque de banque égal à ce dixième. La déclaration de surenchère ne peut pas être rétractée.

Le juge fixe alors une nouvelle audience, deux à quatre mois plus tard (article R322-53). Les enchères repartent du prix majoré de la surenchère. Si personne ne la couvre, le surenchérisseur devient adjudicataire. Aucune surenchère n’est admise après cette seconde adjudication (article R322-55).

La vente notariale en salle connaît le même mécanisme, rappelé par les notaires : une surenchère d’au moins 10 % peut être faite dans les 10 jours suivant la vente, et une nouvelle séance est alors organisée. La surenchère ne profite qu’aux autres candidats : l’adjudicataire, lui, ne peut pas revenir sur son enchère. La vente interactive en ligne, qui se conclut par un avant-contrat, n’est pas une adjudication.

Ce que vous payez en plus du prix d’adjudication

Le prix adjugé n’est pas le coût de l’achat. Dans une vente judiciaire, l’adjudicataire paie en plus du prix, et par priorité, les frais de poursuite taxés par le juge et les droits de mutation, et doit en justifier au greffe avant la fin du délai de deux mois (article R322-58). Les frais de poursuite sont annoncés avant l’ouverture des enchères, et il ne peut être exigé plus que le montant taxé (article R322-42). S’y ajoute la rémunération de votre propre avocat, fixée par une convention d’honoraires.

Dans une vente notariale, les frais annoncés à l’ouverture de la séance comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire, qui suivent un tarif réglementé, et les frais de publicité et d’organisation des enchères.

Les droits de mutation d’un logement ancien représentent 6,3185 % du prix dans les départements qui appliquent le taux de 5 %, la majorité selon les notaires, et 5,80665 % dans les autres. Cette hausse, permise par la loi de finances pour 2025, vaut pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 ; les primo-accédants qui achètent leur résidence principale peuvent en être exclus sous conditions. Le détail du calcul est dans le guide des frais de notaire.

Le délai de paiement est court. Au tribunal, le prix doit être versé au séquestre ou consigné à la Caisse des dépôts dans les deux mois qui suivent l’adjudication définitive ; au-delà, il produit des intérêts au taux légal et la vente peut être remise aux enchères (article R322-56). Chez le notaire, le cahier des conditions laisse le plus souvent 45 jours, avec des pénalités de retard, majorées au-delà de 75 jours. Pour une adjudication de l’État, le prix est payé dans les dix jours qui suivent la renonciation de la commune à son droit de priorité.

Les risques propres aux achats aux enchères

L’achat aux enchères retire plusieurs protections de l’acheteur d’un bien ordinaire. Chacune a un coût à prévoir.

• Pas de condition suspensive de prêt. Au tribunal comme chez le notaire en salle, l’adjudicataire doit payer même si sa banque refuse le crédit. Obtenez un accord de principe avant la vente et vérifiez que les fonds seront disponibles dans le délai (le guide de la capacité d’emprunt).
• Pas de délai de rétractation. Le délai de 10 jours accordé à l’acquéreur d’un logement après un compromis n’existe pas dans une adjudication.
• Un état non garanti. La garantie des vices cachés n’a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice (article 1649 du Code civil). Dans une vente notariale volontaire, cette exclusion légale ne joue pas, mais le cahier des conditions écarte en général la garantie, comme dans la plupart des ventes entre particuliers.
• Un bien parfois occupé. Sauf si le cahier des conditions prévoit le maintien dans les lieux du saisi, l’adjudicataire peut faire exécuter le titre d’expulsion contre lui et contre les occupants sans droit, une fois le prix et les frais taxés payés (article R322-64). Un locataire dont le bail est opposable reste en place. Une expulsion prend du temps et aucune ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
• La surenchère. Pendant 10 jours, le bien peut vous échapper, et l’argent mobilisé reste bloqué jusqu’à la nouvelle audience.

Mise à prix et prix final : fixer son plafond

La mise à prix est un prix de départ, pas une estimation. Au tribunal, elle est fixée par le créancier qui poursuit la vente et ne dit rien de la valeur du bien. Chez le notaire, elle est fixée avec le vendeur et volontairement placée sous la valeur estimée : selon les notaires, souvent autour des trois quarts de cette valeur. Une vente notariale peut aussi se faire sans mise à prix annoncée, avec un prix de réserve secret en dessous duquel le vendeur refuse de vendre.

Le prix final dépend de la concurrence dans la salle. Deux enchérisseurs décidés peuvent pousser un bien au-delà de ce qu’il vaut sur le marché : l’enjeu est de savoir à quel prix vous arrêter avant d’arriver.

Le meilleur repère reste les prix de vente réels. La base DVF, publiée par la DGFiP, recense les ventes enregistrées des cinq dernières années, y compris les adjudications, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte. Comparez le bien aux ventes de biens semblables, de même type et de surface proche, dans le même secteur (lire les ventes DVF). Les notaires publient aussi les résultats des adjudications passées.

Sur Regroupe Immo, les ventes aux enchères figurent parmi les annonces réunies, affichées avec leur mise à prix. Pour une maison ou un appartement, l’offre Pro montre les ventes DVF comparables sur une carte, ce qui aide à situer votre plafond face à la mise à prix. Pour aller plus loin sur les biens décotés, voir trouver un bien sous le prix du marché.

Préparer une enchère : la liste complète

1. Repérez les ventes à venir et notez les dates de visite, souvent uniques.
2. Lisez le cahier des conditions en entier, puis posez vos questions à l’avocat du créancier ou au notaire.
3. Visitez le bien et faites chiffrer les travaux.
4. Estimez sa valeur à partir des ventes DVF comparables.
5. Faites le point avec votre banque : accord de principe, délai de déblocage compatible avec deux mois ou 45 jours.
6. Fixez un plafond tous frais compris. Partez de votre budget total, retirez les frais annoncés, les honoraires d’avocat et les travaux, puis divisez le reste par 1,063 pour tenir compte des droits de mutation dans un département au taux de 5 %.
7. Pour une vente judiciaire, choisissez un avocat inscrit au barreau du tribunal, signez le pouvoir avec ce plafond et préparez le chèque de banque ou la caution.
8. Le jour de la vente, tenez-vous à votre plafond.
9. Après l’adjudication, attendez la fin du délai de surenchère, puis payez dans le délai prévu.

Pour la suite, de la signature à la remise des clés, voir les étapes d’un achat immobilier. Pour toute situation particulière, le notaire, un avocat ou l’ADIL de votre département peuvent vous renseigner.