Visite immobilière : les points à vérifier dans une maison ou un appartement

Pendant une visite immobilière, regardez d’abord ce qui coûte cher à réparer : la structure (fissures, toiture, charpente), l’humidité, l’électricité, le gaz et l’assainissement. Viennent ensuite le confort et le quartier, à observer à plusieurs heures. En copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le plan pluriannuel de travaux disent ce que vous paierez après l’achat. Préparez la visite avec l’adresse, le DPE, l’état des risques et les ventes voisines, puis revenez avec un artisan avant de faire une offre.

Les diagnostics obligatoires ne remplacent pas ce regard : aucun ne porte sur la solidité des murs ou l’état de la couverture.

Avant la visite : préparer le dossier du bien

Rassemblez avant d’y aller :

• L’adresse exacte, que beaucoup d’annonces taisent : demandez-la, ou retrouvez-la avec les méthodes du guide retrouver l’adresse d’un bien vu dans une annonce.
• Le plan et les surfaces. Pour une maison, le plan cadastral montre la parcelle ; le plan local d’urbanisme, sur le Géoportail de l’urbanisme, dit ce que vous pourrez agrandir.
• Le DPE. L’annonce doit afficher les classes énergie et climat et le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie. Demandez le rapport complet : le guide lire un DPE avant d’acheter explique quoi y chercher.
• L’état des risques, que le vendeur d’un bien situé en zone à risque remet dès la première visite. Le guide risques naturels et pollution détaille sa lecture.
• Les ventes voisines, c’est-à-dire les prix réellement payés chez le notaire publiés dans la base DVF : voir lire les prix de vente réels.

Sur Regroupe Immo, la fiche d’un logement réunit les risques naturels et technologiques recensés par Géorisques, des repères sur le quartier (délinquance enregistrée, quartiers prioritaires, revenus) et l’historique des prix de l’annonce ; les ventes DVF comparables s’affichent sur une carte avec l’offre Pro.

Notez vos questions par écrit et emportez une lampe de poche, un mètre et votre téléphone pour les photos et la boussole. Visitez de jour : une fin d’après-midi d’hiver cache les taches comme les fissures.

Le bâti : fissures, humidité, toiture, charpente

Fissures et mouvements du sol

Une fissure fine dans l’enduit ou la peinture est souvent superficielle. Méfiez-vous d’une fissure qui traverse le mur, court en escalier le long des joints, part en biais depuis l’angle d’une ouverture ou se retrouve des deux côtés d’une cloison. Des portes qui frottent, un sol qui penche ou une fissure rebouchée récemment sont d’autres indices d’un sol qui bouge. Sur un terrain argileux, ou dans une commune qui a connu plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle « Sécheresse », faites venir un expert en bâtiment avant toute offre.

Humidité

Une odeur de moisi dès l’entrée en dit souvent plus que les murs. Regardez :

• le bas des murs du rez-de-chaussée et du sous-sol : salpêtre, peinture qui cloque, plinthes gonflées ;
• les angles des pièces et les placards plaqués contre un mur extérieur, où la moisissure apparaît d’abord ;
• les fenêtres et les bouches d’aération : condensation abondante, joints noircis, bouches absentes ou bouchées trahissent une ventilation insuffisante ;
• un déshumidificateur dans un coin, un meuble placé devant un mur sans raison, une peinture refaite sur un seul pan de mur.

Une trace ne condamne pas un bien : ce qui compte est sa cause. Une fuite se répare vite ; une infiltration par la façade ou des remontées d’eau dans des murs anciens demandent des travaux plus lourds.

Toiture, charpente et menuiseries

De l’extérieur, avec du recul : tuiles ou ardoises déplacées, faîtage abîmé, mousse épaisse, gouttières percées, coulures sur la façade. Dans les combles, si l’on peut y monter : taches d’infiltration, isolant tassé ou absent, poutres qui fléchissent, petits trous et sciure qui signalent des insectes.

Les termites et la mérule ne donnent lieu à une information obligatoire que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Ailleurs, aucun diagnostic ne porte sur les insectes du bois : votre regard, ou celui d’un charpentier, est la seule vérification.

Ouvrez enfin chaque fenêtre : vitrage simple ou double, joints, bois qui pourrissent au bas des cadres. Demandez la date du dernier ravalement de façade.

Les installations : électricité, gaz, eau, assainissement, chauffage

Électricité et gaz

Au tableau électrique, repérez les anciens fusibles en porcelaine, l’absence d’interrupteur différentiel, des circuits non identifiés. Dans les pièces, vérifiez que les prises ont une broche de terre et cherchez les fils apparents et les multiprises en cascade. Une installation de plus de quinze ans, d’électricité comme de gaz, impose un état de moins de trois ans dans le dossier : il liste les anomalies sans chiffrer leur réparation. Pour le gaz, notez l’âge de la chaudière et la date limite imprimée sur le tuyau souple de la cuisinière, et demandez les attestations d’entretien annuel.

Eau et plomberie

Ouvrez les robinets (pression, délai de l’eau chaude) et regardez sous l’évier et autour des WC. Dans un immeuble ancien, demandez s’il reste des canalisations en plomb : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) porte sur les peintures, pas sur les tuyaux.

Assainissement collectif ou individuel

Demandez si le bien est raccordé au tout-à-l’égout ou s’il a une installation individuelle (fosse, micro-station).

• Installation individuelle : le vendeur fournit le rapport de contrôle du service public d’assainissement non collectif (SPANC), daté de moins de trois ans à la signature de l’acte. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur doit faire les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit l’acte (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation). Demandez aussi la date de la dernière vidange.
• Tout-à-l’égout : un contrôle du raccordement n’est exigé que si le maire l’impose par arrêté, ou dans certains territoires d’Île-de-France fixés par la loi ; son rapport est alors valable dix ans.

Chauffage et eau chaude

Notez l’énergie et l’âge des appareils, et demandez les factures d’énergie des douze derniers mois : le montant du DPE est calculé pour un usage conventionnel, et un logement peu chauffé peut afficher des factures très basses.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte l’électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe, et un DPE plus ancien se met à jour gratuitement en ligne, sans nouvelle visite : demandez si c’est fait.

Lumière, bruit, extérieurs : le confort au quotidien

Exposition, bruit et surfaces

Vérifiez l’orientation des pièces de vie avec la boussole du téléphone : le sud apporte le soleil d’hiver, mais sous les toits ou derrière de grandes baies il peut rendre l’été pénible. Éteignez les lampes et regardez le vis-à-vis. Fermez les fenêtres pour écouter la rue, les voisins et l’ascenseur, puis ouvrez-les. Notez les odeurs : restaurant, local poubelles, élevage ou station d’épuration.

Mesurez les pièces qui comptent pour vous. En copropriété, la surface privative dite « loi Carrez » figure dans la promesse : elle ne compte ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur, ni les caves, garages et parkings. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, l’acheteur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, en agissant dans l’année qui suit l’acte authentique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

Jardin, limites et mitoyenneté

Pour une maison, faites le tour complet du terrain :

• les limites, clôtures et bornes ; un bornage par un géomètre-expert lève le doute sur une limite incertaine ;
• les murs mitoyens, dont l’entretien se partage avec le voisin, et les arbres proches de la limite : sauf règlement ou usage local, le Code civil impose 2 mètres de distance pour une plantation de plus de 2 mètres de haut, 50 centimètres pour les autres ;
• l’écoulement des eaux de pluie et une pente du terrain vers la maison ;
• les servitudes (passage, vue, canalisation d’un voisin), qui figurent en général dans le titre de propriété : demandez-en une copie ;
• les vérandas, garages, abris et agrandissements : demandez le permis de construire ou la déclaration préalable ;
• la piscine : état du bassin et du local technique, dispositif de sécurité obligatoire pour une piscine enterrée.

Le quartier à différentes heures

Revenez un soir de semaine et un week-end : stationnement, circulation à l’heure de pointe, bruit d’un bar ou d’une école. Faites le trajet vers le travail, l’école et les commerces aux heures réelles, et demandez à la mairie les projets prévus près du bien. Les guides sur la délinquance d’une commune et les quartiers prioritaires disent quelles données publiques consulter.

En copropriété : documents et parties communes

L’annonce d’un lot de copropriété indique le nombre de lots, le montant moyen annuel des charges et, le cas échéant, les difficultés financières du syndicat. Au plus tard à la promesse de vente, le vendeur doit remettre à l’acheteur, selon l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation issu de la loi ALUR de 2014 :

• la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modifications publiées ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble et les conclusions du diagnostic technique global, s’il existe ;
• le plan pluriannuel de travaux, ou son projet ;
• la notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
• les charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, et les sommes que l’acheteur pourrait devoir au syndicat ;
• l’état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs ;
• la part du fonds de travaux attachée au lot et la dernière cotisation versée.

Le délai de rétractation de dix jours de l’acheteur ne court qu’à partir du lendemain de la remise de ces documents.

Ce qu’il faut lire dans les procès-verbaux

• les travaux votés, leur montant et le calendrier des appels de fonds ;
• les travaux discutés puis repoussés (toiture, façade, ascenseur), qui reviendront ;
• les impayés de charges, les procédures et les litiges en cours ;
• les sinistres répétés : infiltrations, dégâts des eaux, pannes de la chaudière collective.

Les travaux votés sont payés par celui qui est propriétaire à la date où chaque appel de fonds devient exigible. Un appel postérieur à la vente revient donc en principe à l’acheteur, sauf si la promesse prévoit une autre répartition : faites préciser ce point par le notaire.

Plan pluriannuel de travaux et fonds de travaux

Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de quinze ans doit en principe établir un projet de plan pluriannuel de travaux, quel que soit son nombre de lots, sauf si un diagnostic technique global ne prévoit aucun travaux dans les dix ans. Ce projet liste les travaux nécessaires sur dix ans, leur coût estimé et leur calendrier ; adopté en assemblée générale, il devient le plan pluriannuel de travaux. Un plan qui annonce une isolation de façade dans trois ans se lit comme une dépense à venir.

Le fonds de travaux, obligatoire dix ans après la réception de l’immeuble, reçoit chaque année au moins 5 % du budget prévisionnel et, quand un plan pluriannuel est adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit. Les sommes versées restent attachées au lot : le vendeur ne les récupère pas, sauf si l’acte de vente prévoit un remboursement.

Par exemple, une copropriété hypothétique au budget de 40 000 € par an, dont le plan prévoit 300 000 € de travaux, doit cotiser au moins 7 500 € par an (2,5 % de 300 000 €, plus que les 2 000 € des 5 % du budget). Un lot qui supporte 5 % des charges en verse 375 € par an, en plus des charges courantes.

Immatriculation et parties communes

Toute copropriété comprenant des logements doit être immatriculée au registre national des copropriétés tenu par l’Anah, et l’acte de vente mentionne son numéro.

Pendant la visite, regardez le hall, la cage d’escalier, les caves, le local poubelles et la façade : leur état dit comment l’immeuble est entretenu, mieux qu’un appartement repeint pour la vente.

Les diagnostics obligatoires du dossier

Le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, sans promesse, à l’acte authentique (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation). Un document périmé à la date de l’acte doit être refait. Le DPE existe dès la mise en vente, puisque l’annonce doit en afficher les classes : demandez aussi les autres diagnostics avant l’offre.

L’audit énergétique concerne les classes F et G depuis le 1er avril 2023 et la classe E depuis le 1er janvier 2025 ; la classe D suivra le 1er janvier 2034. Il ne vise pas les lots de copropriété. Ses scénarios de travaux chiffrés aident à évaluer une maison à rénover : voir acheter un logement classé F ou G.

Pour un logement construit ou rénové avec un permis ou une déclaration préalable déposés depuis le 1er janvier 2023, le carnet d’information du logement est en outre remis au plus tard à l’acte.

Si l’état plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement manque à la signature de l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné. Si l’état des risques manque, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une baisse du prix.

Les questions à poser au vendeur ou à l’agent

Posez-les pendant la visite, puis demandez par e-mail les réponses qui comptent : une réponse écrite se relit et se retrouve en cas de désaccord.

Sur la vente :

1. Pourquoi le bien est-il vendu ? Un vendeur qui a déjà acheté ailleurs est souvent plus pressé.
2. Depuis quand est-il en vente, et le prix a-t-il baissé ?
3. Des offres ont-elles été faites, et à quel prix ?
4. Quand le logement sera-t-il libre ? Est-il loué ?
5. Que reste-t-il : cuisine équipée, électroménager, meubles ?

Sur le bien :

1. Quels travaux ont été faits, quand et par qui ? Demandez les factures et, pour des travaux de moins de dix ans, l’attestation d’assurance décennale des entreprises, dont la garantie couvre les dommages graves pendant dix ans après la réception, y compris pour les propriétaires suivants.
2. Le bien a-t-il subi un dégât des eaux, une inondation, des fissures, et ont-ils été déclarés à l’assurance ?
3. Combien coûtent sur un an l’énergie, l’eau, la taxe foncière et les entretiens (chaudière, ramonage, fosse, piscine) ?
4. Quels défauts connaissez-vous ?
5. Comment sont les voisins, et un projet est-il prévu autour ?

En copropriété, demandez aussi les travaux inscrits à la prochaine assemblée générale.

Sur Regroupe Immo, l’historique d’une fiche montre le premier prix affiché, chaque baisse et les remises en ligne : de quoi confronter la réponse à la deuxième question (voir les baisses de prix et la durée en ligne).

La deuxième visite, avec un artisan ou un professionnel

Faites-la avant l’offre : une offre acceptée par écrit engage, et mieux vaut avoir chiffré les travaux que compter sur le délai de rétractation de dix jours qui suit la promesse. Selon ce que la première visite a révélé, venez avec :

• un artisan du métier concerné (couvreur, électricien, plombier, chauffagiste) pour un devis ;
• un architecte ou un maître d’œuvre pour une rénovation lourde ou un agrandissement ;
• un expert en bâtiment indépendant pour des fissures, une humidité inexpliquée ou une charpente douteuse ; son rapport est payant.

Prévenez le vendeur ou l’agent et venez à une autre heure que la première fois. Reprenez les points notés, testez le chauffage et l’eau chaude, photographiez chaque défaut et vérifiez sur place ce que signalent les documents reçus, comme des infiltrations citées dans un procès-verbal.

Un devis joint à l’offre justifie un prix inférieur au prix affiché bien mieux qu’une impression : les guides rédiger une offre d’achat et la marge de négociation montrent comment le faire valoir.

Les erreurs fréquentes

• Se fier aux photos prises au grand-angle ou à une décoration refaite pour la vente, sans déplacer un meuble ni ouvrir un placard.
• Oublier la cave, le grenier, le garage et le tour extérieur de la maison.
• Prendre un diagnostic pour une expertise : un état de l’électricité sans anomalie grave ne dit rien de la toiture.
• Signer la promesse sans avoir lu les procès-verbaux, puis découvrir un ravalement voté.

La liste à cocher pendant la visite

Notez pour chaque ligne : bon état, à surveiller ou à chiffrer.