Risques naturels et pollution : les vérifier avant d’acheter un bien

Avant d’acheter, les risques d’une adresse se vérifient gratuitement sur Géorisques, le site public consacré aux risques naturels et technologiques, puis dans l’état des risques que le vendeur doit vous remettre. Depuis le 1er janvier 2023, l’annonce doit renvoyer vers Géorisques et l’état des risques, daté de moins de six mois, doit être remis dès la première visite. Ce document ne dit pas tout : le retrait-gonflement des argiles, le bruit des aéroports ou les anciens sites industriels se vérifient à part. L’historique des catastrophes naturelles de la commune, la mairie et une visite attentive complètent le tableau.

Deux communes sur trois sont exposées à au moins un risque naturel, selon Géorisques, et l’inondation est le premier d’entre eux. Un risque n’interdit pas d’acheter : il change ce qu’il faut vérifier, l’assurance, les travaux et parfois ce que vous pourrez construire.

Ce que contient l’état des risques

L’état des risques, aussi appelé « information des acquéreurs et des locataires » (IAL), est obligatoire pour tout bien situé dans une zone à risque réglementée : logement, local ou terrain, même inconstructible. Il est encadré par l’article L125-5 du code de l’environnement et ses articles R125-23 à R125-27. Un décret du 1er octobre 2022, pris en application de la loi Climat et résilience, l’a renforcé à partir du 1er janvier 2023.

Le document indique si le bien se trouve :

• dans une zone d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN : inondation, mouvement de terrain, avalanche, feu de forêt…), que ce plan soit prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé ;
• dans le périmètre d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT), ce dernier existant autour de certains sites industriels ;
• dans une zone de sismicité de niveau 2 à 5, de faible à forte ;
• dans une commune à potentiel radon de niveau 3 ;
• dans une zone exposée au recul du trait de côte, avec l’horizon d’exposition : d’ici à trente ans, ou entre trente et cent ans ;
• dans un secteur d’information sur les sols (SIS), qui signale une pollution des sols connue de l’État ;
• dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement, une information exigée depuis le 1er janvier 2025.

L’état des risques précise aussi si des travaux prescrits par le règlement du plan de prévention ont été réalisés. Il liste les arrêtés de catastrophe naturelle, minière ou technologique qui ont touché le bien et donné lieu à une indemnisation. Selon les cas, il est accompagné d’un extrait de la carte du plan de prévention et de son règlement, et des fiches d’information sur le séisme, le radon ou le débroussaillement.

Après une sécheresse, le vendeur qui dispose du rapport d’expertise de son assureur joint la liste des travaux non réalisés qui auraient arrêté les désordres, même s’il a été indemnisé.

Quand vous devez le recevoir

1. Dès l’annonce : toute annonce d’un bien concerné porte la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
2. À la première visite : le vendeur remet l’état des risques au candidat acquéreur.
3. À la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique : il est annexé, daté et signé par l’acquéreur, et figure dans le dossier de diagnostic technique.
4. À chaque signature : il doit dater de moins de six mois et être mis à jour si une information n’est plus exacte, par exemple après l’approbation d’un nouveau plan de prévention.

Le vendeur peut le remplir lui-même, sans diagnostiqueur certifié : tout document est valable s’il contient les informations prévues par l’article R125-24 du code de l’environnement et s’il est à jour à la signature.

Ce qui n’y figure pas

L’état des risques suit une liste fixée par la loi. N’y figurent pas :

• le retrait-gonflement des argiles, qui ne crée d’obligation propre que pour la vente d’un terrain à bâtir ;
• le bruit des aérodromes : la zone du plan d’exposition au bruit fait l’objet d’un document distinct du dossier de diagnostic technique, obligatoire depuis le 1er juin 2020 ;
• les remontées de nappe et les anciens sites industriels non classés en SIS, que Géorisques montre pourtant ;
• les dégâts passés qui n’ont pas été indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle.

Les risques à vérifier et où les trouver

Obtenir et lire le rapport Géorisques d’une adresse

Le rapport de Géorisques est gratuit et ne demande aucun compte.

1. Sur Géorisques, saisissez l’adresse dans « Connaître les risques près de chez moi ». La recherche fonctionne aussi par un point sur la carte ou par parcelle cadastrale.
2. Vérifiez que le point placé tombe bien sur le bien : près d’une rivière ou d’une limite de zone, quelques dizaines de mètres peuvent changer le résultat.
3. Lisez les deux parties du rapport : les risques naturels (inondation, remontée de nappe, séisme, argiles, radon, feu de forêt…) et les risques technologiques (installations industrielles, canalisations, nucléaire, pollution des sols, risque minier…).
4. Notez le niveau de chaque risque identifié à l’adresse, de faible à important, et distinguez-le des risques qui concernent seulement la commune.
5. Ouvrez la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, présentée plus bas.

Un risque sans information n’est pas pour autant écarté : la cartographie n’est pas complète partout.

Pour l’état des risques lui-même, le ministère chargé de l’écologie propose depuis février 2021 le service gratuit ERRIAL. À partir d’une adresse ou d’une parcelle, il prépare un état des risques pré-rempli. Le propriétaire doit ensuite vérifier les informations, les compléter avec celles publiées par sa préfecture et déclarer lui-même les sinistres indemnisés. Un acheteur peut l’utiliser pour comparer avec le document du vendeur.

Encore faut-il connaître l’adresse, que beaucoup d’annonces taisent. Le guide retrouver l’adresse d’un bien vu dans une annonce détaille les méthodes. Sur Regroupe Immo, chaque fiche montre les risques naturels et technologiques recensés par Géorisques, en séparant ceux qui touchent l’emplacement du bien de ceux déclarés pour toute la commune.

L’historique des catastrophes naturelles de la commune

Une catastrophe naturelle est reconnue par un arrêté interministériel publié au Journal officiel, à la demande de la commune. Cet arrêté désigne les communes touchées, la période et la nature des dommages : « Inondations et/ou coulées de boue », « Sécheresse » pour les argiles… Géorisques publie la liste de ces arrêtés pour chaque commune, avec la date de l’événement et celle de la publication.

Cette liste se lit avec précaution :

• elle porte sur la commune entière, pas sur le bien : un arrêté pour inondation ne dit rien d’un appartement en étage sur une hauteur ;
• plusieurs arrêtés « Sécheresse » successifs signalent un sol argileux qui travaille, et invitent à regarder les fissures de près ;
• des arrêtés pour inondation répétés appellent une question écrite au vendeur sur les dégâts subis et les travaux faits.

L’état des risques, lui, ne cite que les arrêtés qui ont touché le bien et donné lieu à une indemnisation. Si la commune en compte plusieurs et que le vendeur n’en déclare aucun, demandez-lui par écrit si le bien a subi des dommages, même non déclarés à l’assurance.

Argiles : maison existante et terrain à bâtir

Un sol argileux se rétracte quand il sèche et gonfle quand il se réhydrate. Ces variations tassent le terrain de façon inégale sous la maison et provoquent des fissures, parfois au point de la rendre inhabitable. Selon Géorisques, environ 12 millions de maisons individuelles sont en zone d’exposition moyenne ou forte. Les maisons sont particulièrement exposées, car elles reposent souvent sur des fondations superficielles.

La carte d’exposition du BRGM a été mise à jour par un arrêté du 9 janvier 2026 pour intégrer les sinistres récents : 55 % du territoire hexagonal est désormais en exposition moyenne ou forte, contre 48 % dans la carte de 2020. Le nouveau zonage s’applique aux promesses et actes de vente de terrains à bâtir, et aux contrats de construction de maison individuelle, conclus depuis le 1er juillet 2026.

Le terrain à bâtir

Depuis le 1er octobre 2020, en application de l’article 68 de la loi Élan (articles L132-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation), le vendeur d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte doit fournir une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte, et reste valable trente ans si le sol n’a pas été remanié. Une étude de type G1, conforme à la norme NF P 94-500, est présumée répondre à l’obligation.

Avant de construire, le maître d’ouvrage remet au constructeur une étude géotechnique de conception, de type G2, propre au projet : le constructeur suit ses recommandations ou applique des techniques de construction fixées par la réglementation. Les terrains situés dans un secteur où l’urbanisme n’autorise pas de maison individuelle ne sont pas concernés par l’étude préalable.

La maison existante

L’achat d’une maison déjà construite n’impose aucune étude de sol, même en zone d’exposition forte. Rien n’empêche l’acheteur d’en commander une à ses frais avant de s’engager.

Depuis octobre 2025, l’État expérimente un fonds de prévention dans onze départements très exposés : Allier, Alpes-de-Haute-Provence, Dordogne, Gers, Indre, Lot-et-Garonne, Meurthe-et-Moselle, Nord, Puy-de-Dôme, Tarn et Tarn-et-Garonne. Il finance, sous conditions de ressources, un diagnostic de vulnérabilité puis des travaux de prévention. Il vise les propriétaires occupants de maisons non mitoyennes construites avant 2010, de deux niveaux au plus, en bon état ou aux fissures de moins de 1 mm.

Assurance : ce qu’un risque change

La garantie catastrophe naturelle fait systématiquement partie des contrats d’assurance de dommages aux biens, comme la multirisque habitation. Elle joue seulement si un arrêté reconnaît l’état de catastrophe naturelle. L’assuré a alors 30 jours après la publication de l’arrêté au Journal officiel pour déclarer son sinistre.

• La franchise légale d’un particulier est de 380 € par sinistre, et de 1 520 € pour les dommages dus au retrait-gonflement des argiles.
• Pour les événements survenus depuis le 1er janvier 2023, l’assureur ne peut plus augmenter cette franchise selon le nombre d’arrêtés pris dans la commune.
• Depuis le 1er janvier 2025, la surprime catastrophe naturelle ajoutée aux contrats habitation est passée de 12 % à 20 %, en application d’un arrêté du 28 décembre 2023.

Deux situations privent l’assuré de cette protection automatique. Si le bien a été construit malgré l’interdiction d’un plan de prévention des risques naturels, l’assureur n’a pas l’obligation de couvrir les dommages. Il en va de même si les travaux de prévention imposés par ce plan n’ont pas été réalisés dans les cinq ans. Demandez donc au vendeur les factures des travaux prescrits.

Les feux de forêt ne relèvent pas du régime des catastrophes naturelles, mais des autres garanties du contrat, comme l’incendie. En zone soumise aux obligations légales de débroussaillement, le propriétaire qui ne débroussaille pas s’expose à une amende et à une franchise supplémentaire de l’assureur après un sinistre ; le vendeur annexe à l’acte une attestation sur l’honneur de débroussaillement.

Un devis d’assurance pour l’adresse exacte, avant de signer, dit ce que le risque coûtera chaque année.

Le prix : ce que l’exposition change

Aucune règle ne fixe la décote d’un bien exposé à un risque. Le risque pèse sur le prix par ses conséquences concrètes :

• les règles du plan de prévention, qui peuvent interdire ou encadrer une extension ou une construction nouvelle ;
• les travaux prescrits par ce plan et pas encore réalisés, à chiffrer avant l’offre ;
• les réparations possibles : un sinistre lié aux argiles coûte en moyenne 16 500 €, selon la Cour des comptes citée par le ministère de la Transition écologique ;
• la revente : l’acheteur suivant recevra le même état des risques.

Pour juger du prix, comparez le bien à des ventes placées dans la même situation. Les ventes enregistrées chez le notaire (base DVF) d’un quartier reflètent l’exposition que partage tout le quartier. Elles ne disent pas qu’une maison est en zone inondable quand ses voisines ne le sont pas. Le guide savoir si un bien est au bon prix explique la méthode, et celui sur la marge de négociation montre comment faire valoir des travaux dans une offre.

Sur Regroupe Immo, un prix nettement inférieur à l’estimation sans explication trouvée est signalé « à vérifier » sur la fiche. Un risque propre à l’adresse peut être cette explication : le rapport Géorisques permet de le confirmer.

Si l’état des risques manque ou est inexact

Tant que rien n’est signé, demandez l’état des risques : le vendeur doit le remettre dès la première visite, et il se prépare gratuitement en quelques minutes.

Si la promesse de vente est signée sans état des risques, le délai de rétractation de dix jours de l’acheteur ne court qu’à partir du lendemain de sa remise. Sans promesse, le délai de réflexion qui précède l’acte court lui aussi à partir du lendemain de sa remise.

Après la vente, l’acquéreur qui n’a pas reçu l’état des risques peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien pour obtenir l’annulation de la vente, avec d’éventuels dommages et intérêts, ou une diminution du prix. La responsabilité du vendeur peut aussi être engagée si l’annonce donne des informations inexactes sur les risques. Les mêmes recours, résolution de la vente ou diminution du prix, existent quand le document sur la zone de bruit d’un aérodrome manque.

Ces recours dépendent de chaque dossier : avant toute démarche, consultez votre notaire, un avocat ou l’ADIL de votre département, qui renseigne gratuitement.

Sur place : la visite et la mairie

Les cartes disent où un risque existe ; la visite dit si le bien en a déjà souffert. Pendant la visite, regardez :

• les fissures en façade et à l’intérieur, surtout aux angles et au-dessus des portes et des fenêtres, et les portes ou fenêtres qui frottent, signes possibles de mouvements du sol ;
• les traces d’humidité en bas des murs, une ligne horizontale de dépôt sur un mur, des plinthes ou un sol refaits au rez-de-chaussée seulement ;
• le sous-sol : pompe de relevage, traces d’eau, objets posés en hauteur ;
• la situation du bien : point bas, cours d’eau ou fossé proche, talus, grands arbres près des murs sur un sol argileux ;
• les abords : site industriel, voie de transport de matières dangereuses.

À la mairie, demandez le document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM), le plan local d’urbanisme et le règlement du plan de prévention qui s’applique à la parcelle. Là où ils existent, les repères de crues posés dans la commune indiquent la hauteur atteinte par les plus hautes eaux connues. Les voisins se souviennent souvent des dernières inondations.

Posez enfin vos questions par écrit au vendeur : dommages subis, déclarations à l’assurance, travaux réalisés et leurs factures. Le guide des points à vérifier pendant une visite donne la liste complète, et celui sur le DPE avant d’acheter complète l’examen des diagnostics.