Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste, leur validité et les recours

Pour vendre une maison ou un appartement, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, en application de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation. Selon l’âge du bien, ses installations et sa situation, ce dossier comprend le DPE (et l’audit énergétique d’une maison classée E, F ou G), l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites, la mérule, l’état des risques, l’assainissement non collectif et le bruit des aérodromes ; en copropriété s’ajoute la surface « loi Carrez ». Leur validité va de six mois à une durée illimitée, et c’est le vendeur qui les paie.

Un diagnostic manquant ne bloque pas toujours la vente, mais il prive le vendeur de certaines protections et ouvre des recours à l’acheteur. Lu avant l’offre, le dossier dit ce que coûtera le logement en énergie, ce qu’il contient de dangereux et quels travaux prévoir.

Le dossier de diagnostic technique : ce que prévoit la loi

L’article L271-4 est en vigueur dans sa version du 11 avril 2024 : la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé y a ajouté les arrêtés de police visant l’immeuble. Le dossier compte douze documents :

1. le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
2. l’état de présence ou d’absence d’amiante ;
3. l’état relatif aux termites ;
4. l’état de l’installation intérieure de gaz ;
5. l’état des risques naturels, miniers et technologiques ;
6. le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, le cas échéant, l’audit énergétique ;
7. l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
8. le document issu du contrôle de l’assainissement non collectif ;
9. l’information sur la présence d’un risque de mérule ;
10. le document indiquant la zone de bruit d’un aérodrome ;
11. le certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois, dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère ;
12. les arrêtés de police de la sécurité et de la salubrité, s’il en existe.

Chaque document n’est exigé que si le bien entre dans son champ ; le plomb, le gaz et l’électricité ne visent que les locaux d’habitation. Hors de cette liste, la vente s’accompagne aussi de la superficie « loi Carrez » d’un lot de copropriété, du carnet d’information du logement (permis ou déclaration préalable déposés depuis le 1er janvier 2023) et, pour un terrain à bâtir en zone argileuse, d’une étude géotechnique.

Le vendeur commande et paie les diagnostics. Leur prix n’est pas réglementé, et il peut les confier à plusieurs professionnels. L’acheteur n’a rien à payer et peut demander le dossier avant de faire une offre.

Quand les recevoir

1. Dès l’annonce : les classes énergie et climat du DPE, les dépenses annuelles d’énergie estimées et, si le bien est concerné, la mention du site Géorisques.
2. À la première visite : l’état des risques et, pour une maison ou un immeuble à propriétaire unique classé E, F ou G, l’audit énergétique.
3. À la promesse de vente : le dossier complet, annexé, et la superficie Carrez d’un lot de copropriété.
4. Avant l’acte : tout document périmé depuis la promesse est refait (article L271-5), et l’état des risques est mis à jour si la situation de la parcelle a changé.
5. À l’acte authentique : le dossier à jour et, s’il existe, le carnet d’information du logement, dont l’acheteur atteste la remise.

Le tableau des diagnostics et de leur validité

La validité s’apprécie à la date de la promesse et à celle de l’acte.

Deux exemples fictifs montrent comment la liste se construit :

• une maison de 1962 chauffée au gaz, avec une fosse septique et son installation électrique d’origine, en zone termites et en zone de sismicité 2 : DPE (et audit s’il est classé E, F ou G), amiante, électricité, gaz, termites, état des risques et assainissement ; pas de CREP, car elle date d’après 1949 ;
• un appartement de 1930 en copropriété, tout électrique, dont l’installation a été refaite en 2018, hors zone termites et hors zone à risques : DPE, CREP, amiante et superficie Carrez ; ni électricité, ni gaz, ni audit.

DPE et audit énergétique : ce que l’acheteur y lit

Le DPE classe le logement de A à G selon deux étiquettes, énergie et climat, et estime ses dépenses annuelles d’énergie. Ses informations sont opposables depuis le 1er juillet 2021 : l’acheteur peut demander des dommages et intérêts s’il est faux, et seules ses recommandations de travaux restent indicatives. Un DPE n’est valable qu’avec le numéro d’identification délivré par l’ADEME.

Depuis le 1er juillet 2024, les logements de 40 m² ou moins ont des seuils adaptés. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026) : un logement chauffé à l’électricité peut gagner une classe sans travaux. Le guide lire un DPE avant d’acheter détaille ces règles.

L’audit énergétique s’ajoute au DPE pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de plusieurs logements à propriétaire unique : classes F et G depuis le 1er avril 2023, classe E depuis le 1er janvier 2025, classe D à partir du 1er janvier 2034. Valable cinq ans, il est remis dès la première visite et propose des scénarios de travaux chiffrés, avec la classe atteinte à chaque étape : voir acheter un logement classé F ou G.

Amiante, plomb, électricité, gaz : la santé et la sécurité

Amiante

L’état amiante vise tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostiqueur repère les matériaux des listes A et B, du flocage et des faux plafonds aux conduits, dalles de sol ou plaques de toiture, et note leur état de conservation. Il n’examine que ce qui est visible et accessible, sans sondage destructif : avant de gros travaux, un repérage plus poussé est à prévoir.

Un état sans amiante a une validité illimitée. Selon les notaires, celui établi avant le 1er avril 2013, date d’un changement des règles de repérage, doit être refait ; Service-Public conseille aussi de le refaire après une rénovation.

Plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) vise les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le diagnostiqueur mesure le plomb des revêtements, peintures ou volets, avec un seuil de 1 mg/cm², et relève les facteurs de dégradation du bâti. Sans dépassement, le constat vaut sans limite ; au-delà, il doit dater de moins d’un an.

Des revêtements dégradés au-delà du seuil obligent le propriétaire à faire des travaux et à protéger les occupants. En cas de risque de saturnisme infantile, le diagnostiqueur transmet le constat à l’agence régionale de santé et en informe le vendeur.

Électricité et gaz

L’état de l’installation électrique est exigé quand celle-ci a plus de 15 ans. Il porte sur les parties privatives, en aval de l’appareil général de commande et de protection du logement. Il vérifie notamment le dispositif différentiel, la protection des circuits et la liaison équipotentielle des pièces d’eau.

L’état de l’installation de gaz suit la même règle des 15 ans : tuyauteries fixes, appareils de chauffage et d’eau chaude, aération des locaux. Il n’est pas exigé si l’installation, modifiée ou complétée, dispose d’un certificat de conformité de moins de trois ans.

Valables trois ans, ces deux états relèvent des anomalies de sécurité sans certifier la conformité aux normes actuelles. Une longue liste d’anomalies annonce une remise à niveau à chiffrer avant l’offre.

Termites, mérule, risques, eaux usées : les diagnostics liés au lieu

Termites et mérule

L’état termites n’est obligatoire que dans les zones déclarées infestées ou à risque par arrêté préfectoral ; la préfecture ou la mairie indiquent si la commune est concernée. Valable six mois, il liste aussi les parties qui n’ont pas pu être visitées. Des termites ne bloquent pas la vente, mais l’acheteur informé ne pourra pas en faire un motif d’annulation.

La mérule est un champignon qui détruit le bois des maisons humides et mal ventilées. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, la promesse ou l’acte indiquent s’il existe un risque de mérule ; aucune durée de validité ni sanction propre n’est prévue.

État des risques et bruit des aérodromes

L’état des risques dit si le bien se trouve dans un plan de prévention des risques, une zone de sismicité, une commune à potentiel radon de niveau 3 ou un secteur d’information sur les sols. Daté de moins de six mois et remis dès la première visite, il peut être rempli par le vendeur lui-même : voir risques naturels et pollution : vérifier avant d’acheter.

Depuis le 1er juin 2020, un bien situé en zone A, B, C ou D d’un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome est vendu avec un « état des nuisances sonores aériennes », rempli par le vendeur. Le plan se consulte en mairie ou sur le portail cartes.gouv.fr.

Sur Regroupe Immo, chaque fiche montre le DPE de l’annonce et les risques naturels et technologiques recensés par Géorisques. Ces repères aident à trier les biens, sans remplacer le dossier du vendeur.

Assainissement non collectif

Un logement non raccordé au tout-à-l’égout est vendu avec le rapport de contrôle du service public d’assainissement non collectif (SPANC), daté de moins de trois ans à l’acte. Si l’installation n’est pas conforme, l’acquéreur doit faire les travaux de mise en conformité dans l’année qui suit l’acte : leur coût, à chiffrer par devis avant l’offre, se négocie dans le prix.

Pour un logement raccordé au réseau public, le contrôle du raccordement n’est exigé que par un arrêté municipal ou sur certains territoires d’Île-de-France ; il doit alors dater de dix ans au plus.

Chauffage au bois, arrêtés de police et carnet du logement

Dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère, le dossier comprend un certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le préfet. Depuis le 11 avril 2024, il comprend aussi les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité qui visent le bien. Le carnet d’information du logement, qui rassemble plans, isolants et notices des équipements d’un logement neuf ou rénové, est remis au plus tard à l’acte.

En copropriété : parties privatives, surface Carrez et amiante des parties communes

Pour un lot de copropriété, les diagnostics du vendeur, dont le plomb, les termites, le gaz et l’électricité, portent sur la partie privative. Les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires.

L’amiante des parties communes figure dans le dossier technique amiante (DTA), fait d’un rapport de repérage et d’une fiche récapitulative. Le vendeur doit en demander une copie au syndic, et l’acheteur doit être informé de la présence éventuelle d’amiante dans les parties communes.

L’audit énergétique ne vise pas la vente d’un lot. Le DPE collectif, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux renseignent en revanche sur les dépenses communes à venir : voir les points à vérifier pendant une visite et le guide pour acheter en copropriété.

La surface Carrez

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose d’indiquer la superficie de la partie privative du lot dans la promesse et dans l’acte, sauf pour les caves, garages, emplacements de stationnement et lots de moins de 8 m². Aucun texte n’impose un professionnel pour ce mesurage, mais une erreur engage la responsabilité du vendeur.

• Sans aucune mention de superficie, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente, au plus tard un mois après l’acte authentique.
• Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle de l’acte, le vendeur doit baisser le prix en proportion, à la demande de l’acquéreur, qui a un an après l’acte pour agir.
• Une surface réelle plus grande n’entraîne aucun supplément de prix.

Le diagnostiqueur certifié : le choisir et vérifier sa certification

Le plomb, l’amiante, les termites, le gaz, l’électricité et le DPE sont établis par un professionnel qui répond à l’article L271-6. Il est certifié par un organisme certificateur, assuré en responsabilité civile professionnelle et indépendant : aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité, ni avec le vendeur, ni avec une entreprise susceptible de faire les travaux. Un arrêté du 1er juillet 2024 fixe les critères de certification pour l’amiante, l’électricité, le gaz, le plomb et les termites. L’état des risques, le bruit et la mérule n’exigent pas de diagnostiqueur ; l’assainissement relève du SPANC.

Pour vérifier un diagnostiqueur :

1. Relevez sur le rapport son nom, son organisme certificateur et le numéro de son certificat.
2. Ouvrez l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés du ministère chargé du logement, gratuit et sans compte.
3. Cherchez par commune, code postal ou département, puis filtrez par domaine (amiante, plomb, termites métropole ou outre-mer, gaz, électricité, DPE, audit énergétique) et par organisme certificateur.
4. Vérifiez que la certification couvre le diagnostic et qu’elle était valable le jour de la visite.
5. Demandez l’attestation d’assurance et, pour un DPE, vérifiez son numéro sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

Recourir à un diagnostiqueur non certifié expose le vendeur à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive), comme le diagnostiqueur qui exerce sans certification.

Diagnostic absent, périmé ou faux : les conséquences

• Plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif : si l’un manque ou n’est plus valable à la signature de l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut correspondant.
• État des risques, arrêtés de police, bruit des aérodromes : l’acquéreur peut demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix.
• DPE : opposable, il ouvre droit à des dommages et intérêts, voire à l’annulation de la vente selon Service-Public.
• Superficie Carrez : nullité si elle est absente, baisse du prix si elle est surévaluée de plus de 5 %.

Entre particuliers, l’acte contient souvent une clause qui dispense le vendeur de la garantie des vices cachés. Elle ne le protège que s’il ignorait le défaut (article 1643 du code civil) et, pour les défauts couverts par les diagnostics, seulement si le dossier était complet et valable. Un vendeur sans état électricité ne peut donc pas l’opposer à l’acheteur qui découvre une installation dangereuse : voir vices cachés : garanties et recours.

Un diagnostic faux engage aussi son auteur. L’acquéreur peut réclamer des dommages et intérêts au diagnostiqueur, dont l’assurance est obligatoire, devant le tribunal judiciaire du lieu du bien : par exemple pour un état termites qui omet une infestation visible, ou un DPE calculé sur une surface erronée.

Le notaire vérifie le dossier avant l’acte. Avant la promesse, l’acheteur peut lire les diagnostics et négocier des conditions dans l’avant-contrat : voir compromis ou promesse de vente. En cas de litige, le notaire, un avocat ou l’ADIL du département, qui renseigne gratuitement, indiquent les recours possibles.

Outre-mer, diagnostics facultatifs et erreurs fréquentes

En outre-mer

Outre-mer, plusieurs règles diffèrent. La loi Climat et résilience y a prévu un DPE opposable au plus tard le 1er juillet 2024 ; selon le ministère de la Transition écologique, la Guadeloupe et la Martinique appliquent leur propre dispositif et les travaux se poursuivent dans les autres territoires. Le notaire ou l’ADIL indiquent la règle applicable. L’audit énergétique y vise les classes F et G, et la classe E à partir du 1er janvier 2028. L’annuaire distingue enfin une certification « termites outre-mer » : vérifiez que le diagnostiqueur la détient.

Les diagnostics facultatifs utiles

• Une étude de sol, pour une maison fissurée sur un terrain argileux : la loi ne l’impose que pour la vente d’un terrain à bâtir, voir acheter un terrain constructible.
• Un état parasitaire hors zone termites, qui cherche les insectes du bois et les champignons dans une charpente ancienne.
• Un mesurage de la surface habitable d’une maison, que la loi Carrez ne couvre pas, utile pour calculer un prix au m².
• Un repérage amiante avant travaux, si vous prévoyez de démolir des cloisons ou de refaire une toiture ancienne.

Les erreurs fréquentes

• Juger la validité à la seule date de la promesse : l’état termites et l’état des risques peuvent expirer avant l’acte.
• Accepter un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 : il n’est plus valable.
• Prendre un état électricité ou gaz pour une garantie de conformité.
• Oublier de demander le dossier technique amiante en copropriété.
• Se fier au nom d’un diagnostiqueur sans vérifier sa certification dans l’annuaire.
• Négliger la liste des parties non visitées : une cave fermée ou des combles inaccessibles n’ont pas été examinés.