Prix au m² : comment le calculer et quelle surface retenir

Le prix au m² d’un logement se calcule en divisant son prix par sa surface : un appartement de 60 m² vendu 180 000 € revient à 3 000 €/m². Ce chiffre n’a de sens que si la surface est mesurée selon la bonne règle — la surface Carrez pour un lot de copropriété, la surface habitable dans les autres cas — et s’il est comparé à des ventes du même type, du même secteur et récentes. Le calcul prend une seconde ; les erreurs viennent presque toujours du prix ou de la surface choisis.

La formule et le prix à diviser

La formule tient en une ligne : prix au m² = prix du bien ÷ surface. Un appartement hypothétique de 45 m² affiché 162 000 € revient à 3 600 €/m² ; une maison de 120 m² affichée 300 000 € revient à 2 500 €/m².

Le premier piège est le prix. Une annonce d’agence affiche en général un prix honoraires inclus. Les ventes réelles, elles, sont enregistrées dans les fichiers DVF (demandes de valeurs foncières) de la DGFiP sous la forme d’une « valeur foncière ». Selon la notice officielle, cette valeur comprend la TVA éventuelle et les frais d’agence quand ils sont à la charge du vendeur. Elle exclut les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire et la valeur des meubles indiquée dans l’acte.

Pour comparer une annonce à des ventes, il faut donc diviser le prix hors honoraires à la charge de l’acquéreur, et non le prix frais d’agence inclus.

Le second piège est ce que couvre le prix. Un appartement, sa cave et sa place de stationnement vendus par le même acte n’ont qu’un seul prix. Dans les fichiers DVF, ce prix est répété sur chaque ligne de la vente, une ligne par local : il ne faut ni additionner les lignes, ni diviser le prix par la somme des surfaces. Le prix au m² obtenu inclut alors la valeur du parking, ce qui le gonfle un peu par rapport à un appartement vendu seul.

Quelle surface retenir

Quatre surfaces coexistent, avec quatre définitions juridiques différentes. Elles ne donnent pas le même chiffre pour un même logement, et un prix au m² ne se compare qu’à un autre calculé sur la même surface.

La surface Carrez, pour un lot de copropriété

La surface Carrez est la « superficie de la partie privative » d’un lot de copropriété. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de la mentionner dans toute promesse de vente et dans tout contrat de vente d’un lot ou d’une fraction de lot.

L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 la définit : c’est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées.

Ne sont pas comptés non plus :

• les caves, garages et emplacements de stationnement, exclus par la loi elle-même ;
• les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² (article 4-2 du décret), par exemple une chambre de service séparée de 7 m² ;
• les balcons, terrasses et loggias ouvertes, qui ne sont pas des locaux clos ;
• les parties communes à jouissance privative, comme un jardin ou une terrasse dont le copropriétaire a l’usage exclusif sans en être propriétaire (Cour de cassation, 2008).

Une véranda fermée, un grenier ou une mezzanine fixe entrent en principe dans le calcul pour leur partie d’au moins 1,80 m de hauteur, puisque le texte vise tous les locaux clos et couverts du lot. Pour un cas limite, le notaire est le bon interlocuteur.

Une maison individuelle qui n’est pas en copropriété n’a pas de surface Carrez : l’article 46 ne s’y applique pas. La surface annoncée est alors en général la surface habitable, et un écart n’ouvre pas l’action en diminution du prix décrite plus bas. Si la surface pèse dans le prix, mieux vaut la faire mesurer avant de signer.

La surface habitable, dite loi Boutin pour la location

La surface habitable est définie à l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2021. C’est la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur.

Elle exclut en plus une longue liste d’espaces : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances. C’est la principale différence avec la surface Carrez : une véranda fermée ou un grenier comptent en principe en Carrez, jamais en surface habitable. Pour un même appartement, la surface Carrez est donc souvent égale ou un peu supérieure à la surface habitable.

On l’appelle souvent « surface Boutin », du nom de la loi du 25 mars 2009 qui en a imposé la mention dans le bail. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l’écart. Le bailleur a deux mois pour répondre ; faute d’accord, le juge peut être saisi dans les quatre mois qui suivent la demande. La baisse court depuis la signature du bail si la demande est faite dans les six mois, sinon depuis la date de la demande.

La surface réelle bâtie de la base DVF

Les fichiers DVF recensent les ventes des cinq dernières années, partout en France sauf en Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et à Mayotte. Ils sont mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre.

Pour chaque local vendu, ils donnent une « surface réelle bâtie » : la surface mesurée au sol entre les murs ou séparations, arrondie au mètre carré inférieur, sans les dépendances. Ce n’est ni la surface Carrez ni la surface habitable, mais la dernière surface déclarée aux services fonciers pour ce bien, connue à la date de la vente. Elle peut donc être dépassée, par exemple si des travaux n’ont pas été déclarés.

Le descriptif de l’acte notarié n’est pas repris dans ces fichiers, à une exception près : la surface Carrez des lots de copropriété, quand l’acte la mentionne, pour les cinq premiers lots. Pour un appartement, les deux chiffres peuvent différer. Le guide lire les prix de vente réels DVF détaille les autres colonnes.

La surface de plancher, une notion d’urbanisme

La surface de plancher, définie à l’article R111-22 du code de l’urbanisme, sert à déterminer s’il faut un permis de construire ou une déclaration préalable, et si le recours à un architecte est obligatoire. Elle se mesure au nu intérieur des façades, sur tous les niveaux clos et couverts, en déduisant notamment les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m, les vides et trémies d’escalier et d’ascenseur, les surfaces de stationnement et les combles non aménageables. Dans un immeuble collectif, on déduit aussi les caves et celliers desservis par une partie commune, les locaux techniques et 10 % des surfaces d’habitation desservies par des parties communes intérieures.

Les cloisons intérieures n’en sont pas déduites : la surface de plancher dépasse en général la surface habitable et ne sert pas à calculer un prix au m².

Les quatre surfaces en un tableau

Si la surface Carrez est fausse

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 distingue trois situations.

• La surface manque dans la promesse ou l’acte : l’acquéreur peut en demander la nullité, au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique. Si l’acte authentique mentionne la surface, ce recours contre la promesse disparaît.
• La surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) : le vendeur supporte, à la demande de l’acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. L’action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, à peine de déchéance.
• La surface réelle est supérieure : l’excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Le seuil de 5 % ouvre le droit ; la baisse porte ensuite sur toute la surface manquante, pas seulement sur ce qui dépasse 5 %. L’action s’applique sans tenir compte de la bonne ou de la mauvaise foi : la Cour de cassation l’a admise en 2008 au profit d’un acquéreur qui savait qu’une partie des surfaces vendues était en réalité commune.

Le mesurage n’a pas à être fait par un professionnel : le vendeur peut mesurer lui-même. L’ANIL conseille toutefois un professionnel quand le mesurage est complexe ; c’est souvent le cas sous des combles ou avec une mezzanine. Pendant la visite, un télémètre laser suffit à repérer un écart grossier : voir les points à vérifier pendant une visite.

Le prix au m² d’une maison, avec son terrain et ses dépendances

Le prix d’une maison paie à la fois la surface habitable, le terrain et les dépendances : garage, sous-sol, combles non aménagés, abri de jardin. Or seule la surface habitable entre dans le calcul. Deux maisons de même surface habitable peuvent donc afficher des prix au m² très différents sans que l’une soit plus chère que l’autre.

Prenons deux maisons hypothétiques, dans la même commune.

La maison B n’est pas « 18 % plus chère » : une partie de son prix paie le terrain et les dépendances, que le prix au m² habitable fait porter sur la seule surface de la maison.

Pour comparer des maisons, il faut donc mettre en face des terrains proches et des dépendances semblables. Les fichiers DVF donnent, pour chaque vente, la contenance du terrain. Les cartes de prix des notaires font d’ailleurs ce choix : un prix au m² pour les appartements anciens, mais un prix de vente médian du bien entier pour les maisons anciennes.

Pourquoi les petites surfaces coûtent plus cher au m²

Dans un même immeuble, un studio se vend en général plus cher au m² qu’un grand appartement. Ce n’est pas une anomalie, et plusieurs raisons l’expliquent.

• Les pièces les plus coûteuses existent quelle que soit la taille : une cuisine, une salle d’eau, des toilettes, une entrée, des arrivées d’eau et d’électricité. Rapportées à 20 m², elles pèsent bien plus lourd qu’à 80 m².
• La demande est large : étudiants, jeunes actifs, investisseurs qui louent, premiers achats. Beaucoup d’acheteurs raisonnent en budget total, et un petit logement reste accessible même à un prix au m² élevé.
• Les grandes surfaces s’adressent à moins d’acheteurs, ce qui tire en général leur prix au m² vers le bas.

Exemple hypothétique : dans le même immeuble, un studio de 20 m² affiché 100 000 € (5 000 €/m²) et un quatre-pièces de 80 m² affiché 280 000 € (3 500 €/m²) peuvent être tous deux au prix du marché. Appliquer le prix au m² d’un secteur, toutes tailles confondues, à un studio le sous-estime ; l’appliquer à un grand appartement le surestime.

C’est pour cette raison que le moteur d’estimation de Regroupe Immo ne compare un logement qu’à des ventes du même type et de surface proche (plus ou moins 25 %).

Médiane plutôt que moyenne

La médiane est la valeur qui partage une série en deux : la moitié des ventes s’est faite plus cher, l’autre moitié moins cher. La moyenne additionne tout et divise par le nombre de ventes : une seule vente atypique suffit à la déplacer.

Exemple hypothétique : cinq ventes à 2 800, 2 900, 3 000, 3 100 et 6 000 €/m², la dernière étant un appartement d’exception ou une erreur de surface. La moyenne vaut 3 560 €/m², la médiane 3 000 €/m². La médiane décrit mieux le prix auquel se vendent la plupart des biens.

Les ventes enregistrées contiennent toujours des cas atypiques : prix qui couvre plusieurs biens, vente entre proches, surface fiscale ancienne, local mixte. Une médiane les absorbe en partie ; encore faut-il qu’elle porte sur assez de ventes, car une médiane calculée sur trois ventes reste fragile. Sur Regroupe Immo, les ventes hors marché, à moins de 200 €/m² ou à plus de 50 000 €/m², ne sont jamais retenues.

Comparer ce qui est comparable

Un prix au m² isolé ne dit rien. Il prend son sens à côté de ventes qui ressemblent au bien, selon six critères.

1. Le même type de bien : les appartements avec les appartements, les maisons avec les maisons. Les deux marchés n’ont ni les mêmes acheteurs ni la même façon de compter la surface.
2. Le même secteur : le prix au m² change d’un quartier à l’autre, parfois d’une rue à l’autre. Le prix médian d’une commune entière mélange des secteurs très différents.
3. La même période : les prix évoluent d’une année sur l’autre. Les ventes récentes comptent plus que les anciennes, et la période la plus récente de DVF est incomplète, car une vente n’y apparaît qu’après son enregistrement au service de la publicité foncière.
4. Une surface proche, pour l’effet de taille décrit plus haut.
5. Des caractéristiques voisines : état, DPE, étage et ascenseur, balcon ou jardin, stationnement.
6. La même mesure : surface Carrez avec surface Carrez, prix hors honoraires avec valeur foncière DVF.

Sur Regroupe Immo, les pages de lieu donnent le prix médian au m² des ventes DVF, séparément pour les appartements et pour les maisons : par exemple les prix des ventes à Lyon, ou toutes les villes. Pour juger une annonce précise, le guide savoir si un bien est au bon prix détaille la méthode, des ventes comparables à la marge de négociation.