Compromis ou promesse de vente : rétractation, conditions suspensives et clauses à lire

Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont les deux avant-contrats qui précèdent l’acte de vente d’un logement chez le notaire. Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage le vendeur et l’acheteur dès la signature ; la promesse unilatérale n’engage que le vendeur, l’acheteur gardant pendant un délai fixé une option d’achat, qu’il paie par une indemnité d’immobilisation. Dans les deux cas, l’acheteur non professionnel d’un logement peut se rétracter sans motif pendant 10 jours, et l’avant-contrat tombe si une condition suspensive, comme l’obtention du prêt, ne se réalise pas. Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 8 novembre 2026.

Le calendrier complet, de l’offre aux clés, figure dans le guide des étapes d’un achat immobilier.

Promesse unilatérale ou compromis : qui s’engage à quoi

La promesse unilatérale de vente

Dans une promesse unilatérale, le vendeur, appelé promettant, accorde à l’acheteur, le bénéficiaire, le droit d’acheter le bien à un prix fixé pendant un délai donné, en général deux à trois mois selon les notaires de France. Seul le consentement de l’acheteur manque pour que la vente se forme (article 1124 du Code civil). Pendant ce délai, le vendeur ne peut ni retirer son bien de la vente ni le proposer à un autre acheteur.

L’acheteur reste libre : il lève l’option avant la date prévue, par un moyen qui prouve la date de réception, ou il laisse passer le délai et perd l’indemnité d’immobilisation versée.

Signée sous signature privée, la promesse unilatérale doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours qui suivent son acceptation par l’acheteur, sinon elle est « nulle et de nul effet » (article 1589-2 du Code civil). L’enregistrement coûte 125 €, à la charge de l’acheteur selon les notaires. Signée chez le notaire sous forme d’acte authentique, la promesse échappe à ce risque. Quand le vendeur est un particulier et que la promesse dure plus de 18 mois, prolongations comprises, l’acte authentique est obligatoire et l’indemnité doit atteindre au moins 5 % du prix (Service-Public).

L’inverse, la promesse unilatérale d’achat, n’engage que l’acheteur ; comme l’offre d’achat, elle est nulle si un versement est exigé ou reçu (article 1589-1 du Code civil). Voir rédiger une offre d’achat.

Le compromis de vente

Dans un compromis, le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. L’article 1589 du Code civil le dit : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». L’acte authentique réitère ensuite cette vente et permet sa publication au service de la publicité foncière.

Le compromis n’a pas à être enregistré. Si l’une des parties refuse ensuite de signer l’acte, hors délai de rétractation et hors condition suspensive non réalisée, l’autre peut la contraindre en justice. En Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle), un compromis sous signature privée doit être suivi de l’acte authentique dans un délai de 6 mois au plus, que les parties ne peuvent pas allonger (Service-Public).

Les deux avant-contrats comparés

La différence se joue surtout quand l’acheteur veut sortir après le délai de rétractation : avec une promesse unilatérale, le prix de la sortie est connu d’avance, c’est l’indemnité ; avec un compromis, le vendeur peut exiger la vente devant le juge.

L’argent versé : dépôt de garantie, indemnité et séquestre

Aucun texte n’impose de montant pour le dépôt de garantie d’un compromis, ni pour l’indemnité d’une promesse de moins de 18 mois : la somme se négocie.

Pendant le délai de rétractation, personne ne peut recevoir de versement de l’acheteur non professionnel (article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation). Seule exception pour un logement existant : quand la vente passe par un professionnel mandaté, la somme peut être remise à un professionnel disposant d’une garantie financière, qui la rend dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation. Si les parties fixent le versement après le délai, l’avant-contrat est conclu sous la condition suspensive de la remise de la somme à cette date : un dépôt non versé à l’échéance peut faire tomber la vente.

La somme va sur le compte séquestre du notaire, ou d’un professionnel garanti, jamais directement au vendeur. Elle y reste bloquée jusqu’à l’acte, où elle s’impute sur le prix.

• Rétractation dans les 10 jours ou condition suspensive non réalisée : la somme est rendue en totalité ; pour un prêt refusé, « sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit » (article L313-41 du Code de la consommation).
• Renonciation de l’acheteur sans motif prévu : le vendeur garde le dépôt ou l’indemnité, selon les clauses.
• Désaccord : le séquestre ne libère en principe la somme qu’avec l’accord des deux parties ou sur décision de justice.

Le délai de rétractation de 10 jours de l’acheteur

L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation donne à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation 10 jours pour revenir sur sa signature, sans motif et sans frais. Il couvre le compromis, la promesse unilatérale, le contrat préliminaire d’une vente d’immeuble à construire et la souscription de parts donnant droit à un logement. Il ne protège ni le vendeur, ni l’acheteur professionnel, ni l’achat d’un bien qui n’est pas destiné à l’habitation, comme un local commercial ou un terrain nu.

• Point de départ : le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception qui notifie l’avant-contrat, ou d’un autre moyen offrant des garanties équivalentes, même si la lettre n’est jamais retirée. Quand la vente passe par un professionnel mandaté, l’acte peut être remis en main propre ; le délai part alors du lendemain de cette remise. La signature seule, même chez le notaire, ne fait pas courir le délai.
• Décompte : 10 jours calendaires ; un délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant, selon les règles du Code de procédure civile citées par Service-Public.
• Copropriété : si les documents de copropriété obligatoires n’ont pas été remis au plus tard à la signature, le délai ne court qu’à partir du lendemain de leur remise (Service-Public).
• Achat à deux : chaque acquéreur doit recevoir sa propre notification ; un avis de réception signé par un seul ne fait pas courir le délai pour l’autre.
• Forme : la rétractation suit les mêmes formes que la notification, en pratique une lettre recommandée avec avis de réception envoyée avant la fin du délai.

Le délai ne joue qu’une fois : quand l’acte authentique est précédé d’un avant-contrat, il n’y a pas de second délai à l’acte. Sans avant-contrat, l’acheteur reçoit le projet d’acte et dispose de 10 jours de réflexion, pendant lesquels l’acte ne peut pas être signé.

Les conditions suspensives : prêt, préemption, urbanisme, vente préalable

Une condition suspensive subordonne la vente à un événement futur et incertain ; si elle défaille, chacun reprend sa liberté et l’acheteur récupère ses fonds. Les articles 1304 à 1304-7 du Code civil ajoutent trois règles : une condition qui dépend de la seule volonté de celui qui s’oblige est nulle (article 1304-2) ; elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (article 1304-3) ; une partie peut renoncer à une condition stipulée dans son seul intérêt, tant qu’elle n’est ni accomplie ni défaillie (article 1304-4).

La condition d’obtention de prêt

L’avant-contrat doit dire si le prix sera payé, même en partie, à l’aide d’un prêt (article L313-40 du Code de la consommation). Si oui, il est conclu sous la condition suspensive de son obtention, valable au moins un mois à compter de la signature, ou de l’enregistrement pour une promesse sous signature privée (article L313-41). L’acheteur qui paie sans emprunter écrit de sa main qu’il a été informé que, s’il recourt quand même à un prêt, il perd cette protection ; sans cette mention, s’il demande finalement un prêt, l’avant-contrat est réputé conclu sous condition de prêt (article L313-42).

Une clause utile décrit le prêt attendu : montant, durée et taux maximal hors assurance, délai pour déposer les demandes et en justifier. Exemple hypothétique : « un ou plusieurs prêts d’un montant total de 230 000 € au plus, sur 25 ans au plus, au taux nominal de 4 % au plus hors assurance, à obtenir dans les 45 jours ».

Une offre de prêt conforme à la clause réalise la condition : l’acheteur qui la refuse ne peut plus s’en prévaloir. Celui qui ne dépose aucune demande, ou qui demande un prêt plus élevé ou plus court que celui décrit, s’expose à voir la condition réputée accomplie et à perdre son dépôt. Gardez les attestations de refus des banques.

Un mois est un minimum, et un délai plus long se négocie dès la signature. Le dossier est détaillé dans le guide capacité d’emprunt et dossier bancaire.

Le droit de préemption

Quand une collectivité dispose d’un droit de préemption sur la zone, le notaire lui adresse une déclaration d’intention d’aliéner. Elle a deux mois à compter de sa réception pour se prononcer, trois pour les espaces naturels sensibles ; son silence vaut renonciation (notaires de France). Si elle préempte, l’avant-contrat tombe. D’autres droits de préemption existent, par exemple sur certains biens ruraux ou au profit du locataire dans certains cas ; le notaire les recherche.

Le permis de construire et l’urbanisme

L’acheteur qui veut agrandir ou construire peut faire dépendre l’achat d’un permis devenu définitif. Les tiers ont deux mois pour le contester, à compter du premier jour d’un affichage continu de deux mois sur le terrain, et le maire peut retirer un permis illégal dans les 3 mois qui suivent sa décision (Service-Public) : la date de l’acte doit en tenir compte. Une condition plus courante porte sur les renseignements d’urbanisme, la vente tombant s’ils révèlent une servitude grave. Voir urbanisme avant d’acheter.

La vente préalable et les autres conditions

Un acheteur déjà propriétaire peut demander que l’achat dépende de la vente de son logement ; le vendeur n’est pas obligé d’accepter. La condition fixe alors un prix de vente minimal et une date limite : sans date, l’avant-contrat reste en suspens ; sans prix, elle risque de dépendre de la seule volonté de l’acheteur. L’autre solution est le prêt relais. L’avant-contrat peut aussi prévoir des travaux à réaliser par le vendeur ou un état hypothécaire qui ne révèle pas de dettes supérieures au prix.

Les clauses à lire avant de signer

La plupart des compromis contiennent une clause pénale : une somme forfaitaire due par la partie qui refuse de signer la vente alors que les conditions sont réunies (notaires de France). Le juge peut, même d’office, la réduire si elle est manifestement excessive ou l’augmenter si elle est dérisoire, et elle n’est due qu’après une mise en demeure, sauf inexécution définitive (article 1231-5 du Code civil). Vérifiez qu’elle joue dans les deux sens : si elle ne vise que l’acheteur, elle ne lui accorde rien quand c’est le vendeur qui se retire.

La clause de dédit, peu fréquente selon les notaires, permet à une partie de renoncer sans motif en payant une somme fixée à l’avance : c’est le prix d’une faculté, pas la sanction d’un manquement. Hors d’une telle clause, le vendeur est définitivement engagé (Service-Public).

La date de l’acte se lit de près : selon sa rédaction, elle est un repère après lequel une partie peut mettre l’autre en demeure de signer, ou une date au-delà de laquelle l’avant-contrat devient caduc. La répartition des travaux de copropriété déjà votés mérite la même attention. Un vendeur particulier peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, sauf s’il connaissait le défaut ; la clause est sans effet si le vendeur est un professionnel (ANIL). Voir vices cachés : garanties et recours.

Les documents annexés à l’avant-contrat

Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou au compromis et en cours de validité à la date de signature (Service-Public) : DPE, état des risques et, selon le logement, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, assainissement. Le détail figure dans le guide des diagnostics obligatoires. Un diagnostic valable 6 mois, comme l’état des risques ou les termites, peut expirer avant l’acte : demandez au notaire s’il faut le refaire.

Pour un lot de copropriété s’ajoutent notamment la fiche synthétique, le règlement, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d’entretien, le plan pluriannuel de travaux s’il existe, les charges des deux derniers exercices et l’état des impayés (Service-Public). Voir acheter en copropriété.

La surface privative, dite loi Carrez, doit figurer dans toute promesse portant sur un lot de copropriété, sauf caves, garages, stationnements et très petits lots (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Sans cette mention, l’acheteur peut demander la nullité, au plus tard un mois après l’acte authentique. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle indiquée, il peut obtenir une baisse du prix proportionnelle, dans l’année qui suit l’acte.

Pour une maison s’ajoutent, selon les cas, le permis de construire, le certificat de conformité et l’assurance dommages-ouvrage (Service-Public). Lisez tout pendant les 10 jours de rétractation : c’est le seul moment où l’on peut renoncer sans frais à cause d’un DPE classé F ou G, de travaux votés ou d’une servitude.

Où signer : notaire, agence, avocat ou entre particuliers

Un avant-contrat peut être signé sous forme d’acte authentique chez le notaire, sous signature privée, ou contresigné par avocat (Service-Public). Les notaires de France conseillent d’en confier la rédaction à un professionnel, notaire ou agent immobilier, tenu d’informer les deux parties.

Sans professionnel, vérifiez vous-même le titre de propriété, les dettes garanties sur le bien et l’urbanisme. Une signature scannée n’est pas valable. Une signature électronique l’est pour un compromis, mais pas pour une promesse unilatérale sous signature privée, qui ne pourrait pas être enregistrée et serait nulle (Service-Public). Voir acheter entre particuliers.

Du compromis à l’acte : délai, vendeur qui se rétracte, acheteur qui renonce

Il faut compter environ trois mois entre l’avant-contrat et l’acte, le temps de réunir les pièces, de purger le droit de préemption et d’obtenir le prêt (ANIL). Les parties fixent librement cette date et peuvent l’allonger par avenant, signé dans les mêmes formes que l’avant-contrat. Avec une promesse unilatérale, l’acheteur doit lever l’option avant la fin du délai : passé cette date, la promesse est caduque et l’indemnité reste au vendeur.

Le vendeur qui veut se rétracter

Le vendeur n’a aucun délai de rétractation. S’il a signé un compromis et refuse ensuite de signer l’acte, l’acheteur peut demander au juge l’exécution forcée de la vente (article 1221 du Code civil) et des dommages et intérêts, ou réclamer la clause pénale si elle joue en sa faveur. Avec une promesse unilatérale, la solution est la même depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016 : la révocation pendant le délai d’option « n’empêche pas la formation du contrat promis » (article 1124 du Code civil), et la vente conclue avec un tiers qui connaissait la promesse est nulle.

L’acheteur qui renonce après le délai de rétractation

Passé les 10 jours, l’acheteur ne peut renoncer sans frais que si une condition suspensive défaille ou si le vendeur manque à ses obligations, par exemple en cachant une information déterminante ou en ne fournissant pas des documents essentiels (Service-Public). Sinon, avec un compromis, le vendeur garde en général le dépôt et peut réclamer la clause pénale après mise en demeure, ou demander au juge de forcer la vente ; avec une promesse unilatérale, l’acheteur perd l’indemnité, mais personne ne peut l’obliger à acheter. Les sommes en jeu, de 5 à 10 % du prix selon l’usage, justifient de consulter le notaire ou l’ADIL avant toute décision.

Les erreurs fréquentes

• Signer avant d’avoir vérifié le prix. Une fois le délai de rétractation passé, le prix est acquis. Sur Regroupe Immo, chaque fiche montre l’historique des prix de l’annonce et, pour les maisons et appartements qui ont des ventes comparables, une estimation calculée sur les ventes enregistrées chez le notaire (base DVF) : voir savoir si un bien est au bon prix.
• Remettre un chèque au vendeur particulier. Aucun versement n’est permis avant la fin du délai, et la somme va ensuite au séquestre.
• Se tromper sur le départ du délai. Sans notification régulière ou sans les documents de copropriété, il ne court pas ; une lettre non retirée le fait courir dès sa première présentation.
• Demander un prêt différent de celui décrit. Un montant plus élevé ou une durée plus courte peut faire réputer la condition accomplie.
• Laisser passer la date de levée d’option. La promesse devient caduque et l’indemnité est perdue.
• Prolonger un délai par téléphone. Une prolongation se signe par avenant.
• Oublier d’enregistrer une promesse unilatérale signée sans notaire. Passé 10 jours après son acceptation, elle est nulle, et le vendeur n’est plus tenu de rien.