Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations en 2026

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, majoré des frais d’acquisition et des travaux. Elle est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, après un abattement qui grandit avec la durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. La vente de la résidence principale est exonérée, quel que soit le gain. Le notaire calcule l’impôt et le retient sur le prix de vente avant de verser le solde au vendeur.

Ces règles, fixées par les articles 150 U et suivants du code général des impôts, visent les particuliers et les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur le revenu : revente d’une résidence secondaire, d’un logement loué, d’un terrain ou d’un bien reçu par donation ou succession.

Comment se calcule la plus-value imposable

La plus-value brute est égale au prix de cession net, diminué du prix d’acquisition majoré. On lui applique ensuite un abattement pour durée de détention, différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, puis les taux d’imposition.

Le prix de cession net

Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l’acte de vente. Il est majoré des charges et indemnités que l’acheteur verse au vendeur en plus du prix. Il est diminué, sur justificatifs, des frais payés par le vendeur qui figurent dans une liste limitative de la doctrine fiscale (BOI-RFPI-PVI-20-10-10) :

• la commission de l’agent immobilier ou du mandataire, quand le mandat la met à la charge du vendeur ;
• les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz…) ;
• l’indemnité d’éviction versée à un locataire pour libérer le logement ;
• les frais de mainlevée d’une hypothèque.

Les frais absents de cette liste ne se déduisent pas, comme l’indemnité de remboursement anticipé du prêt.

Le prix d’acquisition majoré

Le prix d’acquisition est celui de l’acte d’achat. Pour un bien reçu par donation ou succession, c’est la valeur retenue pour calculer les droits de donation ou de succession. Ce prix est ensuite majoré de deux postes, chacun au réel ou au forfait, au choix du vendeur.

Les deux forfaits se cumulent : un bien acheté 200 000 € et revendu après plus de cinq ans retient 15 000 € de frais et 30 000 € de travaux sans facture, soit 245 000 €. Le choix se fait poste par poste. Le forfait de 15 % remplace les factures, il ne s’y ajoute pas, et ne s’applique pas à un terrain nu.

Les travaux réels obéissent à des règles strictes. L’entretien et les réparations, même importants, ne comptent pas, ni les travaux faits par le propriétaire, ni les matériaux qu’il a achetés lui-même, même posés par une entreprise. Les dépenses déjà déduites du revenu imposable, par exemple des revenus fonciers, sont exclues. Les intérêts d’emprunt ne majorent jamais le prix d’acquisition.

La durée de détention

La durée de détention se compte en années pleines, de date à date, depuis l’acte d’achat, la donation ou le décès pour une succession, jusqu’à la vente. Une vente signée quelques jours avant la date anniversaire perd une année d’abattement.

Le cas des moins-values

Quand le prix de cession net est inférieur au prix d’acquisition majoré, il y a moins-value. Aucun impôt n’est dû, mais la perte ne se déduit ni du revenu, ni de la plus-value d’un autre bien. Seule exception : un bien acquis en plusieurs fractions et revendu en un seul acte, où la moins-value d’une fraction s’impute sur la plus-value d’une autre.

Les abattements pour durée de détention

L’abattement pour durée de détention réduit la plus-value brute d’un pourcentage qui augmente chaque année au-delà de la cinquième. Il existe deux barèmes, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux : la plus-value imposable n’est donc pas la même pour les deux.

Le barème se lit plus facilement en cumul, à quelques durées de détention.

Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus. Leur abattement progresse lentement jusqu’à 22 ans, puis très vite : de 28 % à 22 ans, il passe à 55 % à 25 ans.

Les taux : 19 %, 17,2 % et la surtaxe

La plus-value imposable à l’impôt sur le revenu supporte un taux proportionnel de 19 %, quels que soient les autres revenus du vendeur, hors barème progressif. La plus-value imposable aux prélèvements sociaux, calculée avec son propre abattement, supporte 17,2 % : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a porté à 18,6 % le taux de la plupart des revenus du patrimoine et de placements, en relevant la CSG à 10,6 %. Les plus-values immobilières n’en font pas partie : elles restent à 17,2 %, comme les revenus fonciers et l’assurance-vie, selon Service-Public.fr (fiche vérifiée le 30 juin 2026).

La surtaxe sur les plus-values élevées

Une taxe supplémentaire (article 1609 nonies G du code général des impôts) s’ajoute quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son taux, de 2 % à 6 %, s’applique au montant total, dès le premier euro, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche. Elle ne vise ni les terrains à bâtir, ni les ventes exonérées.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie par vendeur : sur la quote-part de chaque époux pour un couple marié, sur la part de chacun pour des indivisaires ou des partenaires de Pacs. Une plus-value imposable de 55 000 € donne une surtaxe de 2 % × 55 000 − (60 000 − 55 000) × 1/20, soit 1 100 − 250 = 850 €.

Exemple complet : un appartement revendu après 14 ans

Hypothèses de l’exemple : un appartement acheté 180 000 € le 15 mars 2012, loué vide, revendu 300 000 € le 20 juin 2026, soit 14 ans de détention révolus. Le vendeur paie 12 000 € de commission d’agence, à sa charge selon le mandat, et 500 € de diagnostics. Sans factures de travaux, il retient les deux forfaits. Aucune exonération ne s’applique.

Sans les forfaits, la plus-value brute aurait atteint 107 500 € : ils retirent 40 500 € de la base, sans une seule facture.

Les exonérations

La résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux, sans condition de durée ni de montant. C’est le logement où le vendeur vit de façon habituelle et effective, la majeure partie de l’année. Les dépendances immédiates et nécessaires, comme un garage ou une cave, sont exonérées si elles sont vendues en même temps, ou dans un délai normal. Un morceau de jardin vendu comme terrain à bâtir n’est pas couvert.

Le logement doit être la résidence principale du vendeur au jour de la vente. L’administration admet qu’il ait été libéré avant, à deux conditions : le vendeur l’a occupé jusqu’à sa mise en vente, et la vente intervient dans un délai normal, d’un an au plus en principe, sans que le logement ait été loué ou prêté entre-temps. Le délai s’apprécie selon le marché local, le prix demandé et les démarches engagées : un prix très au-dessus du marché ne justifie pas une vente qui traîne.

La doctrine fiscale aménage aussi la séparation, quand l’un des ex-conjoints a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, et le sinistre qui le rend inhabitable.

La première cession d’un logement autre que la résidence principale

Le vendeur qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale peut être exonéré sur la vente d’un autre logement, par exemple un studio loué, à trois conditions :

1. ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente ;
2. réemployer le prix, dans les 24 mois qui suivent la vente, pour acheter ou faire construire un logement qui devient sa résidence principale ;
3. demander l’exonération dans l’acte de vente, en indiquant la part du prix destinée au réemploi.

L’exonération est limitée à la fraction du prix réellement réemployée et ne joue qu’une fois par contribuable. Si le réemploi n’a pas lieu dans le délai, l’impôt et les prélèvements sociaux deviennent dus, avec des intérêts de retard.

Retraités, invalides et résidents d’établissements

Les retraités, les bénéficiaires d’une pension de réversion et les titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité sont exonérés s’ils ne sont pas redevables de l’impôt sur la fortune immobilière et si, pour une vente en 2026, leur revenu fiscal de référence de 2024 ne dépasse pas 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part supplémentaire.

Les personnes entrées en Ehpad ou dans un établissement pour adultes handicapés sont exonérées sur la vente de leur ancienne résidence principale dans les deux ans suivant l’entrée, si le logement n’a été ni loué ni prêté, sauf au conjoint. Le plafond de revenu fiscal de référence est de 30 024 € pour la première part, plus 7 015 € pour la première demi-part et 5 522 € par demi-part suivante.

Les autres exonérations

• Petits prix : un bien vendu 15 000 € ou moins.
• Expropriation : quand l’indemnité est réemployée en totalité dans les douze mois pour acheter un bien de même nature.
• Logement social : la vente à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s’engage à y créer des logements sociaux, jusqu’au 31 décembre 2027.
• Droit de surélévation : sa vente est exonérée jusqu’au 31 décembre 2026.
• Non-résidents : l’ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, sans avoir été mise à disposition d’un tiers.

Location meublée : les amortissements réintégrés

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève, à la revente, du régime des plus-values des particuliers décrit plus haut, avec les mêmes abattements. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a changé le calcul : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au régime réel, en application de l’article 39 C du code général des impôts. La règle vaut pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date des amortissements.

Le loueur au micro-BIC n’amortit pas son logement : il n’est pas concerné. Sont aussi exclus les logements des résidences réservées aux étudiants, aux jeunes en formation de moins de trente ans ou aux personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation), des Ehpad et autres établissements médico-sociaux, des résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées et des établissements de soins de longue durée.

Chaque tranche de 10 000 € d’amortissements réintégrés ajoute 10 000 € à la plus-value brute. Après 14 ans de détention, cela représente 874 € d’impôt sur le revenu (10 000 × 46 % × 19 %) et 1 464,58 € de prélèvements sociaux (10 000 × 85,15 % × 17,2 %), soit environ 2 340 € de plus, avant une éventuelle surtaxe. Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève d’un autre régime, celui des plus-values professionnelles.

Le guide investir en location meublée compare micro-BIC et régime réel, et le guide rentabilité locative intègre l’impôt de revente au rendement.

Démembrement, indivision et SCI : les grandes lignes

L’indivision. Chaque indivisaire est imposé sur sa part du prix, avec son propre prix d’acquisition et sa propre durée de détention. L’exonération de la résidence principale ne bénéficie qu’à l’indivisaire qui y habite. Le guide acheter à deux présente les formes d’achat en commun.

Le démembrement. Quand l’usufruit et la nue-propriété sont vendus ensemble, le prix est réparti selon la valeur réelle de chaque droit au jour de la vente ; en pratique, le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts, fondé sur l’âge de l’usufruitier, peut servir. Pour un usufruitier de 75 ans, ce barème attribue 30 % du prix à l’usufruit et 70 % à la nue-propriété. L’usufruitier qui y a sa résidence principale est exonéré sur sa part. Le guide acheter en nue-propriété décrit ce montage.

La SCI. Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu relève du régime des particuliers : la plus-value est imposée au nom de chaque associé, à proportion de ses parts, avec les mêmes abattements, et la durée court depuis l’achat par la société. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés relève des plus-values professionnelles : la plus-value se calcule sur la valeur comptable, après déduction des amortissements, et ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.

L’achat pour revendre. Un particulier qui achète et revend de façon habituelle peut être requalifié en professionnel, imposé sur ses bénéfices commerciaux : voir le guide marchand de biens.

Qui calcule, qui déclare et qui paie

Le notaire calcule la plus-value, remplit la déclaration n° 2048-IMM-SD et paie l’impôt au service de la publicité foncière lors de l’enregistrement de la vente. La somme est prélevée sur le prix de vente : le vendeur reçoit un prix net d’impôt. Avant la signature, le notaire demande l’acte d’achat, le décompte des frais d’acquisition, les factures de travaux et, pour un loueur en meublé au réel, les amortissements déduits.

Quand la vente est exonérée, l’acte mentionne l’exonération et son fondement, sans déclaration de plus-value. Le vendeur reporte ensuite sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire, et celui exonéré au titre d’une première cession, sans payer l’impôt une seconde fois.

Le seul chiffre inconnu à l’avance est le prix de vente. Les prix payés dans le secteur, publiés par l’administration fiscale dans la base DVF, en donnent un ordre de grandeur : le guide prix de vente réels explique comment les lire. Sur Regroupe Immo, l’offre Pro montre les ventes DVF comparables sur une carte et l’évolution des prix du secteur, de quoi chiffrer une plus-value à partir d’un prix plausible plutôt que d’un prix espéré. Les frais payés à l’achat sont détaillés dans le guide frais de notaire.

Les erreurs fréquentes

1. Ajouter des factures au forfait de 15 %. Le forfait remplace les travaux réels : c’est l’un ou l’autre.
2. Compter les travaux faits soi-même. Seules les factures d’entreprises comptent.
3. Louer son ancienne résidence principale en attendant l’acheteur. L’exonération est perdue.
4. Signer juste avant la date anniversaire. Entre la 6e et la 21e année, une année de plus vaut 6 points d’abattement sur l’impôt.
5. Appliquer 18,6 % de prélèvements sociaux. Les plus-values immobilières restent à 17,2 % en 2026.
6. Croire que 22 ans suffisent. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans.
7. Oublier les amortissements en meublé. Au régime réel, ils sont réintégrés depuis le 15 février 2025.

Les règles décrites ici sont celles en vigueur au 8 novembre 2026. Une loi de finances peut les modifier chaque année : pour une vente précise, le notaire chargé de l’acte, le service des impôts ou un expert-comptable donnera le calcul exact.