Location meublée LMNP en 2026 : micro-BIC ou réel, amortissement et règles du bail

La location meublée non professionnelle (LMNP) est le statut de la plupart des particuliers qui louent un logement équipé : leurs loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition s’offrent à eux. Le micro-BIC retire un abattement forfaitaire de 50 % des recettes, 30 % seulement pour un meublé de tourisme non classé. Le régime réel déduit les charges et amortit le logement et les meubles, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années, mais ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025. Les règles ci-dessous sont celles en vigueur au 8 novembre 2026.

LMNP ou LMP : le statut dépend des recettes du foyer

L’administration fiscale apprécie le statut sur les recettes de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal, pour l’année civile. Le loueur est professionnel (LMP) quand deux conditions sont réunies :

1. les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ;
2. ces recettes dépassent le total des autres revenus d’activité du foyer, comme les salaires et les bénéfices professionnels.

Si l’une des deux conditions manque, le loueur est non professionnel. Un couple de salariés qui encaisse 30 000 € de loyers meublés mais gagne 70 000 € de salaires reste donc LMNP.

Le statut change trois choses.

• Le déficit. En LMNP, il ne s’impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes. En LMP, il s’impute sur le revenu global, sans limite de montant.
• Les cotisations sociales. Sous 23 000 € de recettes, le loueur ne paie que les prélèvements sociaux. Au-delà, des cotisations sociales peuvent être dues, selon le type de location et les autres revenus du foyer.
• La revente. Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Le LMP relève des plus-values professionnelles, avec une exonération totale possible après cinq ans d’activité si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € hors taxes.

Pour un non-résident, les recettes françaises sont comparées à ses revenus d’activité mondiaux depuis les revenus de 2026 (loi de finances pour 2026, article 53).

Le logement meublé : mobilier obligatoire et bail

Un logement loué meublé comme résidence principale du locataire doit être décent et équipé de meubles en nombre et en qualité suffisants pour y dormir, manger et vivre convenablement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale.

La liste du décret de 2015

• une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• des volets ou des rideaux occultants dans les pièces qui servent de chambre ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur, ou au moins un réfrigérateur doté d’un compartiment à − 6 °C ou moins ;
• la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté au logement, comme un aspirateur pour une moquette.

Un logement auquel il manque des éléments de cette liste risque d’être requalifié en location vide par le juge des contentieux de la protection, saisi en cas de litige. La requalification n’est pas automatique, mais elle entraîne les règles de la location nue : bail de trois ans, congé du bailleur six mois avant l’échéance. Un inventaire du mobilier signé avec l’état des lieux évite les contestations.

Le bail meublé

• Durée. Un an au moins, reconduit tacitement pour un an. Pour un étudiant, le bail peut durer neuf mois, sans reconduction tacite.
• Bail mobilité. De un à dix mois, non renouvelable au-delà de dix mois, réservé notamment au locataire en formation, en études, en stage, en mission temporaire ou en mutation. Le dépôt de garantie y est interdit.
• Préavis du locataire. Un mois, dans tous les cas, sans motif à fournir.
• Congé du bailleur. Trois mois au moins avant l’échéance du bail, et seulement pour reprendre le logement pour l’habiter, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, comme des impayés.
• Dépôt de garantie. Deux mois de loyer hors charges au plus. Il se rend dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon.
• Charges. Elles peuvent être réglées par provisions, régularisées chaque année, ou par un forfait fixé au bail.

Décence énergétique et loyer

Les règles de décence énergétique valent aussi pour le meublé loué en résidence principale. En métropole, un logement classé G sur son diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, y compris au renouvellement du bail ; suivront les logements classés F en 2028 et E en 2034. L’encadrement des loyers et le gel des loyers des logements classés F ou G visent aussi le meublé : le guide rentabilité locative détaille ces plafonds, et le guide acheter un logement classé F ou G aide à chiffrer les travaux.

Le micro-BIC et ses abattements depuis la loi du 19 novembre 2024

Au micro-BIC, le loueur déclare ses recettes brutes et l’administration retire un abattement forfaitaire pour frais. Aucune charge réelle n’est déductible et aucun amortissement n’est possible. Le plafond s’apprécie sur l’ensemble des locations meublées du foyer, pas logement par logement.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme a réduit l’avantage de la location touristique à partir des revenus de 2025. Les plafonds de recettes ont ensuite été révisés au 1er janvier 2026, pour les années 2026 à 2028.

Les plafonds s’entendent hors taxes. Un dépassement isolé ne fait pas perdre le micro-BIC : le régime réel ne devient obligatoire qu’après deux années consécutives au-dessus du plafond.

Le classement d’un meublé de tourisme, de une à cinq étoiles, est facultatif et payant, et vaut cinq ans. Au-delà de 15 000 € de recettes par an, c’est lui qui permet de rester au micro-BIC. Les recettes se déclarent sur le formulaire 2042 C-PRO, avec le numéro SIRET du loueur.

Le régime réel : charges, amortissements et déficit

Le régime réel est obligatoire au-delà des plafonds du micro-BIC, et ouvert sur option en dessous. L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année précédente : au printemps 2027 pour les revenus de 2027. Elle se reconduit chaque année, sauf renonciation ; lors d’un début d’activité, le régime choisi s’indique dans la déclaration d’activité.

Les charges déductibles

Le loueur déduit les dépenses réellement payées pour le logement loué, sur justificatifs :

• les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt ;
• la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises ;
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• l’assurance du propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion, d’agence ou de comptabilité ;
• l’entretien et les petites réparations.

Les frais d’acquisition — droits de mutation, émoluments du notaire, commission d’agence — peuvent être déduits l’année de l’achat ou ajoutés au coût du logement pour être amortis avec lui.

L’amortissement du bâti et du mobilier

L’amortissement constate chaque année l’usure du logement et des meubles, et se déduit sans sortie d’argent.

• Le terrain ne s’amortit pas. Sa quote-part, incluse dans le prix, est retirée de la base amortissable.
• Le bâti s’amortit par composants, en pratique : gros œuvre, toiture, installations, agencements, chacun sur sa durée d’utilisation. Aucune durée n’est fixée par la loi : elle suit les usages.
• Le mobilier s’amortit plus vite, sur quelques années. Les travaux d’amélioration s’amortissent eux aussi, alors que l’entretien se déduit l’année de la dépense.

Pour une personne physique, l’amortissement ne se déduit que dans la limite des loyers diminués des autres charges : il ne peut ni créer ni augmenter un déficit. La part non déduite se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée.

Le déficit

Quand les charges, hors amortissement, dépassent les loyers — fréquent l’année de l’achat ou de gros travaux —, le déficit d’un LMNP s’impute sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes, jamais sur le revenu global, à la différence du déficit foncier de la location nue.

Micro-BIC ou réel : un exemple chiffré

Prenons un studio hypothétique acheté 139 000 € avec 11 000 € de frais d’acquisition, soit 150 000 €, et meublé pour 6 000 €. Financé à crédit, il est loué 720 € par mois hors charges, soit 8 640 € par an, par un foyer imposé dans la tranche de 30 %. Une année de croisière se présente ainsi.

• Charges payées par le propriétaire : taxe foncière 900 €, charges de copropriété non récupérables 500 €, assurance du propriétaire 150 €, cotisation foncière des entreprises 250 €, entretien 300 €, intérêts et assurance du prêt 3 550 €, soit 5 650 €. Au réel s’ajoutent 450 € de comptabilité : 6 100 €.
• Amortissement, sur des durées supposées : 150 000 € moins 15 % de terrain, soit 127 500 € sur 30 ans, donne 4 250 € par an ; le mobilier sur six ans, 1 000 €. Total : 5 250 €.
• Au réel, les loyers moins les charges laissent 2 540 € : c’est le plafond de l’amortissement déductible cette année-là. Les 2 710 € restants se reportent.

Le régime réel laisse ici 1 650 € de plus par an, frais de comptabilité payés ; ces montants s’entendent avant remboursement du capital emprunté. L’écart grandirait pour un meublé de tourisme non classé, abattu de 30 % seulement. Le micro-BIC l’emporte quand les charges sont faibles et la base amortissable réduite, par exemple pour un logement acheté il y a longtemps. Ce calcul ne vaut que pour ces hypothèses : refaites-le, avec un comptable, avant de choisir.

Le prix d’achat pèse davantage que le régime fiscal. Avant de signer, comparez-le aux ventes enregistrées chez le notaire pour des logements semblables du secteur, publiées dans la base DVF (prix de vente réels DVF). Sur Regroupe Immo, les maisons et appartements estimés portent un prix conseillé calculé par un moteur statistique sur ces ventes, avec un indice de confiance ; sans vente comparable, aucune estimation n’est affichée.

La revente : les amortissements réintégrés depuis 2025

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a ajouté un III à l’article 150 VB du code général des impôts. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value d’un logement loué en meublé est diminué des amortissements admis en déduction au régime réel, y compris ceux déduits avant 2025. La plus-value grossit d’autant, avant les abattements pour durée de détention.

Seuls les amortissements réellement déduits sont visés : la part reportée jamais imputée ne compte pas, et le loueur resté au micro-BIC n’est pas concerné. Les amortissements de travaux déjà écartés de la majoration du prix pour travaux ne sont pas retranchés une seconde fois.

La règle ne s’applique pas aux logements situés dans :

• les résidences réservées aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans en formation, en stage ou en alternance, ou aux personnes de plus de 65 ans ;
• les établissements et services médico-sociaux, ainsi que les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées ;
• les établissements de soins de longue durée qui comportent un hébergement.

La réintégration reprend ici environ 9 970 € sur les quelque 18 500 € d’impôt évités pendant la location grâce à ces amortissements : le réel reste avantageux, mais moins qu’avant 2025. L’effet disparaît avec la durée : la plus-value d’un logement détenu plus de 22 ans est exonérée d’impôt sur le revenu, et plus de 30 ans, de prélèvements sociaux. Le guide plus-value immobilière détaille les abattements et la surtaxe.

Démarches, CFE, TVA et prélèvements sociaux

Déclarer l’activité

Le loueur déclare le début de son activité dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, gratuitement, sur le guichet unique des formalités des entreprises tenu par l’INPI. Il obtient un numéro SIRET, à reporter sur chaque déclaration de revenus, et indique son régime d’imposition. Au régime réel, il transmet chaque année la déclaration de résultat 2031 et ses annexes depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr.

La cotisation foncière des entreprises

La location meublée est une activité commerciale : la cotisation foncière des entreprises (CFE) est due quand les recettes annuelles dépassent 5 000 € hors taxes. Elle n’est pas due l’année de création de l’activité et sa base est réduite de moitié l’année suivante ; le formulaire 1447-C-SD se dépose auprès du service des impôts des entreprises avant le 31 décembre de l’année du début. Une partie de l’habitation du propriétaire louée à prix raisonnable à un locataire qui en fait sa résidence principale en est exonérée. Son montant dépend de la commune ; elle se paie en général au plus tard le 15 décembre.

La TVA

La location meublée d’habitation est exonérée de TVA, sans option possible. La TVA, au taux de 10 %, devient obligatoire quand le loueur fournit au moins trois des quatre services de type hôtelier : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge, réception de la clientèle. C’est le cas de certaines résidences de services gérées, où l’exploitant assure ces prestations.

Les prélèvements sociaux

Selon Service-Public.fr, les revenus de location meublée non professionnelle supportent les prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, après la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.

Meublé de tourisme : mairie, copropriété, 120 jours et DPE

Un meublé de tourisme se loue à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois, sans que le client y élise domicile ; un même client ne peut pas y rester plus de 90 jours consécutifs par an. Ses règles dépendent de la commune.

• Résidence principale. Elle doit être occupée au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Dans les communes qui imposent la déclaration, sa location touristique est plafonnée entre 90 et 120 jours par an selon la commune. La plateforme doit désactiver l’annonce une fois le plafond atteint.
• Résidence secondaire. Une déclaration simple en mairie, formulaire cerfa n° 14004, suffit dans la plupart des communes. Les grandes villes imposent en général une déclaration avec enregistrement, précédée, là où elle est exigée, d’une autorisation de changement d’usage.
• Numéro d’enregistrement. Là où il existe, ce numéro de 13 caractères figure dans chaque annonce et se communique au syndic de copropriété.

Le DPE entre aussi en jeu. En métropole, l’autorisation de changement d’usage d’un meublé de tourisme suppose un logement classé de A à E ; à partir de 2034, la classe exigée sera de A à D (de A à E outre-mer). La commune peut aussi demander le DPE d’un meublé déjà en location.

En copropriété, les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si les meublés de tourisme sont autorisés. Quand le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à usage commercial, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme. Avant d’acheter pour louer aux touristes, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d’assemblée (acheter en copropriété). Une location sans autorisation de changement d’usage expose à une amende civile jusqu’à 100 000 €, selon Service-Public.fr.

Location nue ou meublée : comparatif et erreurs fréquentes

Le comparatif

La location nue a aussi ses dispositifs d’investissement, dont le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, présentés dans le guide dispositifs fiscaux de l’investissement locatif.

Les erreurs fréquentes

1. Louer un logement incomplètement meublé. Un four ou des rideaux manquants peuvent suffire à faire requalifier le bail en location nue.
2. Oublier la déclaration d’activité. Elle est due dans les 15 jours qui suivent la première location, et le numéro SIRET obtenu se reporte sur chaque déclaration de revenus.
3. Opter pour le réel trop tard. Passé la date limite de déclaration des revenus de l’année précédente, l’année entière reste au micro-BIC.
4. Ignorer la revente. Depuis 2025, chaque euro d’amortissement déduit augmente la plus-value d’un logement revendu avant 30 ans de détention, hors résidences exclues.
5. Acheter pour louer aux touristes sans vérifier la commune et la copropriété. Le plafond de jours, l’autorisation de changement d’usage, le DPE et le règlement peuvent fermer cette voie.

Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au 8 novembre 2026, peut modifier ces règles : vérifiez le texte définitif. Pour une situation précise, le service des impôts des entreprises, un expert-comptable ou l’ADIL de votre département indiquent la règle applicable.